近年來越來越多的內地物業管理企業進入資本市場。圖為福建省福州市一樓盤。

　　港股市況波動，「炒股不炒市」成為投資策略，內地物業管理股是近期有資金追捧的板塊之一，主要由於物管股與內房行業發展息息相關，而內房行業正處於平穩增長階段，有助提升物管股盈利能見度。近年內地物管企業掀起來港上市潮，港股現時有多達十多隻物管股，哪一隻較值博？

　　香港商報記者 張智榮

　　內地物管市場需求逐步上升，未來行業增長空間仍十分廣闊，加上物管企業屬於輕資產行業，又有穩定現金流，故備受投資者青睞。更重要的是，物管市場正處於快速增長的黃金發展期，國信證券預計，2018至2022年全國物業管理行業營業收入，年複合增長速度將保持在11%左右，到2022年全國物業管理規模將超過1萬億元(人民幣，下同)。

　　中美貿易戰及本港社會事件等主導港股走勢，物管股受外圍因素影響較小，因此即使近期市況波動，物管股仍有條件逆市造好。

　　雅生活併購擴充規模

　　事實上，香港上市的多隻物管股均由內房母公司分拆出來，成為內房戰略轉型的發展重點，例如雅生活服務(3319)、碧桂園服務(6098)及中海物業(2669)等。當中部分物管公司積極併購擴大規模，帶動公司在管面積增長，行業集中度持續上升。

　　其中，板塊龍頭之一的雅生活，上月底宣布斥資15.6億元，收購中民物業60%股權，及以不超過5億元收購新中民物業60%股權，收購估值為12.5倍市盈率。兩間收購對象合共管理面積多達2.9億平方米。完成收購後，雅生活的在管面積將超過5億平方米，超越碧桂園服務的2.2億平方米，成為內地管理規模最大的物管服務集團之一。

　　高盛認為，雅生活收購中民物業，專注內生增長，將緩解市場對公司收入依賴外延增值服務的擔憂，預期公司估值折讓將收窄。該行認為雅生活的低估值並未反映公司長遠快速增長前景，重申公司「買入」評級，並納入「確信買入」名單，目標價由21.8元(港元，下同)升至25元。

　　大和則指，收購短期內帶來的利潤貢獻雖不大，惟中長線看好，而以12.5倍市盈率的收購作價亦合理，重申「買入」評級，將目標價由17.7元上調至20.6元。

　　碧桂園服務借力母企發圍

　　另一隻背靠母公司碧桂園(2007)的碧桂園服務亦值得留意，公司截至6月底止中期業績超乎盈喜預測，多賺73%至8.17億元(人民幣，下同)，優於盈喜時預測的多賺逾50%，期內收入按年升74%至逾35億元。物業服務收費管理面積增加至2.17億平方米。

　　碧桂園可看高一線，離不開母公司碧桂園的龐大銷售規模，碧桂園今年上半年權益銷售金額達2798億元，位居行業第一。事實上，碧桂園服務的物業管理收費面積，便有79.5%來自碧桂園，相關收費面積為1.72億平方米。有這樣具實力的母公司「傍實」，碧桂園服務自然「水漲船高」。

　　國信證券表示，碧桂園服務上半年收費管理面積達2.17億平方米，待轉化合同管理面積達3.67億平方米，待轉化合同管理面積是收費管理面積的1.69倍，該比例在目前所有物業管理上市公司中最高，給公司帶來清晰可見的業績增長前景。該行上調公司評級至「買入」，同時上調目標價至26.02元(港元，下同)。此外，瑞銀亦將碧桂園服務目標價，由18.7元升至23.5元，評級「中性」。

　　中海物業落後博反彈

　　另有兩隻物管股具追落後概念，分別是中海物業及彩生活(1778)。先說中海物業，從技術走勢上看，在同業相繼破頂下，中海物業股價下半年以來一直在3.6至4.2元區間上落，投資者不妨趁低博反彈。

　　截至今年6月底，中海物業旗下管理中物業總建築面積達1.42億平方米，集團的母公司中國海外發展(688)同樣實力雄厚，有利未來注資助併購擴充規模。集團今年上半年整體收益24億元，按年上升25.9%，經營溢利上升11.9%至3.53億元，純利增加12.5%至2.49億元。

　　豐環球研究發表報告認為，在母企支持下，料中海物業可積極擴大市佔，並正踏上長遠增長軌，公司中期業績於高基數下仍錄得可觀增長，料與業務擴張至多元板塊帶來長期增長動力。該行將中海物業目標價，由3.8元調升至5元，維持 「買入」 評級。

　　物管股的兩大增長引擎，分別來自物業管理面積增長，以及發展高毛利的社區增值服務。彩生活屬於後者，公司早前引入京東、360作為策略股東，集團一直堅持向互聯網型社區服務企業轉型，並將其視為集團未來發展方向，集團現時戰略重心在於提升平台與增值業務增值，策略上有別於同業的併購擴張。

　　雖然彩生活股價表現較弱，但其增值服務毛利率高達九成，隨集團大力拓展社區增值服務，有利整體利潤率提升。再者，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》落實，將帶動大灣區內租賃及置業需求，物管需求自然隨之增加，彩生活有主力布局深圳的花樣年(1777)作為大股東，為公司加添大灣區概念，為股價提供追落後空間。

　　【拆局解碼】增值服務成為物管股增長動力

　　近年不少內地房地產公司，把旗下的物業管理業務分拆上市，這類物管公司的經營規模大多獲母企支持，因此內地物管發展亦越來越緊貼房地產擴張的步伐，在輕資產經營模式下，行業盈利增長勢頭強勁。

　　內地房屋剛性需求有增無減，物業管理服務需求自然與日俱增，市場研究機構預計，內地物業管理規模於2020年將超過1萬億元(人民幣，下同)，物業管理市場被形容為「萬億藍海」，未來物業管理行業空間仍然十分廣闊。

　　行業競爭日益激烈

　　不過，越來越多物業管理企業進入市場，近兩年來港上市的物管企業就有十多家，行業競爭變得更加激烈，一方面有背景強大的母企支持的物管企業，透過併購擴大規模，另一方面上游房地產開發商行業集中度提升，亦間接令物管行業集中度進一步提升，市佔率向一線龍頭物管企業傾斜。據星展銀行統計數據，2018年，內地前100大物管公司市佔率為38.9%，其中前十大佔27.5%。

　　物管企業要想突圍而出，最簡單的辦法是增加管理面積，提升物業管理費收入，這通過併購及母企的支持便可以實現，這方面由龍頭地產公司分拆的物管公司自然有先天優勢；另一個辦法，就是從高毛利率的增值服務入手，例如提供社區金融、社區教育、社區醫療、社區餐飲及社區美容等，這類服務想像空間大、增長潛力大，畢竟基礎物業管理費收入是有限的，長遠而言，增值服務收入是推動物管盈利的重要動力，亦將成為行業競爭力的分水嶺。

　　新成員藍光嘉寶本月掛牌

　　值得一提，物管股板塊本月將迎來新一員--藍光嘉寶(2606)，集團為西南地區及四川省領先的物業管理服務供應商，預期本月18日掛牌。

　　根據招股書，2018年，藍光嘉寶服務淨利潤2.97億元(港元，下同)，按年升59.7%；總收入14.64億元，上升58.6%，其中物業管理服務、諮詢服務、社區增值服務分別收入9億元、2.3億元、3.3億元，按年增長55.4%、42.6%、83.1%。盈利高速增長之餘，社區增值服務收入增長最為顯著，相信可獲投資者青睞。

　　事實上，大力拓展社區增值服務是物管企業增加收入的重要方向，星展銀行指出，目前內地物管行業開始出現各類型的增值服務，前100大物業管理公司，其增值服務收入已經超越項目管理本身的收入。 張智榮