易憲容

　4月28日中共中央政治局召開會議，分析與研究當前中國經濟形勢和經濟工作，並就下半年經濟工作進行了全面部署。會議指出，就房地產市場而言，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業發展新模式。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設。從會議內容來看，中國樓市政策基調並沒有改變，即在一個較長的時間內，住房是消費品應該成為樓市發展的基本原則，重點放在「保交樓」上，及採取各種優惠政策來支持居民的住房消費，堅決遏制房地產投機炒作。

　政治局會議中關於房地產市場的這些部署，是判斷中國樓市未來幾個月走勢的基本依據。首先，從國家統計局4月份公布的資料來看，住房銷售面積和住房銷售金額、住房竣工面積都出現正增長，一改前一年負增長的態勢，房價也開始上漲，看上去市場開始在復蘇。比如，1-3月份住宅銷售面積增長1.4%，住宅銷售額增長7.1%，這兩個數據在前一年度都是負增長20%以上。房屋竣工面積增長14.7%；其中住宅竣工面積增長16.8%，其增長幅度較大。3月份70個大中城市的新房價格，其中有65個城市上升到兩年來的最高水平。還有，從1-3月份個人貸款情況也出現了快速增長。

　樓市未來仍存不確定性

　但是，1-3月份全國房地產開發投資同比下降5.8%，住宅投資下降4.1%，其情況只是比2022年好一些，但還是沒有走出負增長的困境。此外，1-3月份房地產開發企業房屋施工面積同比下降5.2%，其中住宅施工面積下降5.4%。特別重要的是房屋新開工面積下降19.2%，住宅新開工面積下降17.8%。也就是說，當前住房銷售增長主要是在「保交樓」的這個前提上，新開工住宅仍然處於嚴重負增長上。3月末商品房待售面積同比增長15.4%，其中住宅待售面積增長15.5%，也就是說，儘管新開工住房面積還在下降，住房銷售在增長，但待售住房（住房庫存）並沒有減少，反之，還在兩位數的幅度上升，房地產市場供大於求情況並不那樣樂觀。只要看一下房地產上市公司股價近來一直在持續下跌，投資者對內地樓市的信心還是不足，也就意味着未來的不確定性還是很多。

　一季度內地樓市持續回暖的主要原因有：一、年初以來，回升向上的經濟大環境增強居民對樓市的信心，有些居民開始進入樓市；二、包括房貸利率下調政策在內，去年以來政府出台了一系列購買住房的優惠政策，這些政策也有利於帶動一定需求；三、一季度商品房銷量環比增加明顯，尤其是3月份，其原因不排除是一些前期積壓住房需求集中釋放所致。

　從中國指數研究院最近公布的數據來看，4月份住房銷售增長及房價上漲並沒有持續下去，100城一手住房價格按年跌0.07%，按月上升0.02%；二手房的價格按月和按年跌幅分別擴大到0.14%和1.28%，以及許多城市二手房掛牌量持續走高。此外，1-4月TOP100企業住房銷售總額為23934.6億元，同比增長12.8%，但4月單月銷售額環比下降17.4%。

　各地樓市分化情況嚴重

　可能的原因是國內各城市的房地產市場出現了嚴重的分化現象。比如，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，即使住房的銷售談不上火熱，但這些城市不少樓盤的房價還有在上漲。只要房價還在上漲，就有人借助這個機會利用金融槓桿進入市場。當前北京的一些一手房樓盤，價格都接近每平米10萬元，但是由於該樓盤的價格與二手房價格倒掛，即新房的價格低於周邊二手房價格近20%。在這種情況下，一定會促使不少北京居民湧入市場，因為通過金融槓桿購買住房是有利可圖的事情。也就是說，當前一些一線城市住房銷售快速復蘇，更重要的原因是投資需求湧現，住房消費性需求所佔比重不是太高。不過，以這種方式來推動中國樓市復蘇肯定是不可持續的。

　此外，就絕大多數二線以下城市，特別是三四線城市而言，房地產市場的供大於求是普遍現象。只要房價持續下行，特別是在強調「只住不炒」的前提條件下，市場復蘇會非常緩慢，住房需求只能在房價持續下跌的時候緩慢釋放出來。而且，對於三四線城市來說，當前房價平均水平達到了每平方米16000元，還是屬於偏高程度，當地居民可能會力有不逮，住房需求也會釋放得非常緩慢。

　由是觀之，當前內地各城市的房地產市場分化是十分嚴重的。只有一線城市及部分二線熱點城市在一定程度開始走向復蘇，但對於三四線城市來說，是否復蘇還得進一步觀察，因為這些城市的房地產市場不僅有「保交樓」問題，更有如何化解住房嚴重過剩問題。