编者的话
政府出招调控楼市，无疑楼价升幅有所放缓，达到稳定楼市的目标。然而，收紧按揭、推出新的买卖印花税、调高印花税等措施，其目的是暂时纾缓楼价升势，以及暂时压抑需求而已，不能无了期实行。其实，楼价高企，住宅供不应求，更深层原因是与政府土地政策有关。
本报特地邀请多位政、商、学界等猛人於《财经周刊》撰稿，分析当前地产发展。发展局局长陈茂波撰文介绍政府的土地发展鸿图大计时，开宗明义说道，香港需要开发土地以满足市民所需，政府定下10年47万个单位的建屋目标;但有学者更认为当局应制订出未来10年土地供应计划。又有发展商认为，当局应放宽不合时宜的地契条款和规划限制，政府必须有效利用这些土地去纾缓土地荒。
近月本港楼市再度炽热起来，政府会否再出招调控楼市成为焦点。中文大学未来城市研究所副所长姚松炎认为，由於早前政府放宽DSD，故不会在短期内再收紧措施，料仍然会按兵不动。除非楼价有双位数增长，则另作别论。
不过，以双辣招调控需求的做法，被部分市场人士批评为干预市场，发展商认为若需求长期被管理，将与本港一直表扬的自由市场背道而驰，亦窒碍了市民置业的正常需求。政、商、学界业界人士的文章中，对当前土地政策提出一些真知灼见。今期《财经周刊》，汇聚多位猛人的文章，正好让读者可以全面了解目前本港地产市场、政府政策的情况，值得一读。
政府积极推展 长远土地供应
发展局局长陈茂波
「香港需要增加土地供应以满足市民生活所需，并支持社会和经济的持续发展，我相信大部分市民都认同。就短中期而言，政府订下了10年提供47万个住宅单位的新建屋目标，并正全力进行更改土地用途和增加发展密度的工作，同时亦继续为各项经济活动、社区设施和基建配套物色用地。
放眼未来，各项增加长远土地供应的工作绝不可以怠慢。汲取香港过去的发展经验，我们实在有必要持续而稳定地增加可发展的新土地。」
香港的长远土地需要
香港的人口和住户数目自战後开始急速上升，市民对房屋、经济及社会发展的土地需要亦日益殷切。自1970年起，政府透过移山填海等造地方法建设多个新市镇，在这数十年间大幅增加了香港的可发展土地面积，正好配合经济的急速和多元发展，并为市民的住屋和各项生活需要提供庇荫。然而，近十年间，尽管香港的人口和住户数目仍然持续上升，监於各项因素包括期间经济环境的变动，香港新增的可发展土地面积却大幅放缓。
根据统计处的最新估算，香港未来的人口增长速度的确较之前减慢。然而，我们亦不可以忽视香港住户数目和平均住户人数的变化。香港家庭住户数目预计会由2001年的约205万户，增至2041年的约305万户。同时，平均住户人数亦由2001年的3.1人，下跌至2041年的2.7人。市民对住屋的需求，无疑只会继续增加。过往的经验亦告诉我们，随着生活质素的改善、社区设施的增加、交通网络的完善、经济活动的发展等，社会对可发展土地的需要，只会有增无减。
香港最新发展的一个新市镇——东涌，由开始兴建至今已超逾20年。由2011年至2041年，香港人口预计增长约137万，即平均每十年增加40多万，与沙田新市镇(不包括马鞍山)的人口相若，即每十年我们便要开发一个与沙田规模相若的地方。简而言之，如果今届政府再不急起直追，再不积极推展新发展区、新市镇和其他长远土地发展项目，我们将来便无法应付持续的住屋需求，以至香港整体发展的需要，更遑论改善市民居住空间的愿景。
我想强调的是，开发新土地不单只是为了兴建更多住宅单位，而是要提供一个完善的社区予市民安居乐业。因此，我们亦要同时预留土地修桥筑路、提供基建和公共设施，并发展不同经济活动以创造新的就业机会。这亦是我们过往发展新市镇的一贯做法。
积极推展各项长远土地供应项目，是政府应尽之责，亦是香港持续发展的必然出路。接下来，让我扼要介绍其中几个项目的最新进展。
新发展区
新发展区是香港长远土地供应的主要来源，现时规划中的有新界东北(即古洞北、粉岭北)和洪水桥。我们会先推展古洞北和粉岭北两个新发展区，提供合共约6万个住宅单位，其中六成为资助房屋，并提供约37700个就业机会。有关主要建造工程预计可在2018年开展，目标是供首批居民在2023年入住。
洪水桥新发展区现时亦建议兴建约6万个住宅单位和约10万个就业机会。我们正根据有关技术评估及先前收到的公众意见，拟备「建议发展大纲图」，为进一步的社区参与活动作准备。
东涌新市镇扩展
随着港珠澳大桥和屯门至赤鱲角连接路预期落成，大屿山尤其东涌是前往海外目的地和珠三角地区的重要交通枢纽。为探讨扩展东涌新市镇成为一个更具规模的社区，及掌握未来经济机遇，为居民创造更多就业机会，规划署和土木工程拓展署正积极进行《东涌新市镇扩展研究》。
考虑到早前所收集的公众意见，并平衡各方面因素後，我们为东涌的扩展制订了「建议发展大纲草图」。扩展区的面积超过200公顷，将提供约4万8千个住宅单位，而首批居民预计最早可於2023年迁入。东涌东亦会建设一个商业枢纽区，提供约85万平方米办公室、零售和酒店楼面面积，预计可创造约4万个职位。第三阶段公众参与活动刚正式开展，欢迎市民於今年10月底前向我们提出意见。
发展大屿山
正如上述，港珠澳大桥和屯门至赤鱲角连接路的落成，将令大屿山成为粤港澳三地的区域交通交汇点，并带来发展机遇。当中港珠澳大桥香港口岸人工岛占地约130公顷，是香港和珠三角西部间的门户，可作商业及其他例如零售、餐饮、娱乐和酒店等发展。我们正向立法会申请拨款，计划明年第一季开展有关可行性研究。
小蚝湾及欣澳是 「优化土地供应策略︰维港以外填海及发展岩洞」中其中两个具潜力的近岸填海地点。
欣澳有潜力透过填海发展(总面积约60至100公顷)成为区域旅游娱乐及商业枢纽，与大屿山其他旅游景点产生协同效应。此外，欣澳亦有潜力作综合商业发展，创造商业及就业机会，惠及东涌新市镇以至全港。我们计划於2014年年底向立法会申请拨款进行规划及可行性研究。欣澳填海的相关规划及工程研究期望可於2015年年初展开，并在2017年初完成。
小蚝湾填海区的总面积约100至150公顷，邻近一个地铁车厂，距离香港国际机场约十五分钟路程。我们持开放态度去听取将来土地用途的意见。监於公众对大屿山北面水域中华白海豚及海洋生态的关注，我们会待进行中的累计性环境影响评估完成後，才会为小蚝湾填海订定下一步工作计划。
香港岛与大屿山之间的中部水域，在地理上具有潜力兴建一个或多个人工岛。透过提供便捷的交通基建，可加强与现有市区的连系，发展成「东大屿都会」，作为香港新的核心商业区，为市民提供多元的就业机会和经济发展空间。当局亦正向立法会申请拨款，以期在明年第一季开展策略性研究。
行政长官在《2014年施政报告》宣布成立的「大屿山发展谘询委员会」，除政府代表外，成员现时包括共21位相关专业人士、业界代表、学者、议员和地区人士。身为主席，我期望委员会可在平衡持续发展和保育，以及地区需要的原则下，筹划大屿山发展的策略。
总结
其他进行中的长远土地供应项目，还有研究在屯门龙鼓滩、青衣西南、沙田马料水及西贡进行填海，岩洞和地下空间发展，相信大家都在不同场合和透过媒体有所了解，我在此不赘了。
我希望藉此机会再次呼吁社会各界可以放下自身利益，支持各项增加短、中及长期土地供应的措施。政府明白要增加土地供应，难免要作出艰难的选择和取舍，但我相信只要大家一同迎难而上，香港的成功故事定可继续写下去。