随着颠覆性创新技术和电子商务的发展，许多传统行业要重新审视如何保持既有的竞争优势。技术的革新不仅影响他们的利润空间，一些老牌企业更有可能面临被淘汰的危机。

 

　　其中一个例子是关於乔治?伊士曼於1888年创立的柯达公司。这个家传户晓的品牌称霸摄影胶片市场足足一个多世纪，於1976年占美国的市场份额90%，业务更於80年代达到高峰。然而，柯达虽然是数码相机中主要技术的发明者，却在数码市场的争夺过程中错失良机。也由於柯达不重视数码产品的市场，其胶卷的销售量在90年代经历巨大跌幅，最终品牌於2012年1月申请破产保护。

 

　　其他例子还包括被个人电脑和电子打印机取替的打字机，以及替代银行出纳员的自动柜员机。机械化和智能化的操作彻底改变了制造业及服务业的行业生态，部分人力资源或因此出现冗余。大数据的发展与应用亦逐渐改变企业的业务流程，企业可以低成本分析市场现象并作出预测，从此改变电子商务的交易方法。

 

　　与强调资本作用的20世纪相比，21世纪是一个重视知识和创意的时代。因为创新，定义出前所未有的消费模式和市场规律;因为创新，打破了现状的舒适区;因为创新，改变资本作为经济推动力的主导作用。那知识型经济对香港的建筑环境有什麽影响呢?同时又怎样确保房地产项目能切合社会的需要而不被时代的洪流所淹没呢?

 

　　现实始终对房地产有需求

 

　　对一个认为房地产具有实质意义的我来说，21世纪的房地产比一些老行业面临被淘汰的危机较小。这可能是则好消息，因为无论科技怎样进步、虚拟世界怎样发展、人口和经济结构怎样调整，现实世界始终对房地产有实质性的需求。虽然将来的房屋形态和数量需求与现时相比可能会有所不同，但人始终需要一个容身之所，需要在不同的空间生活、工作、游戏以及相聚。房地产的实用价值，即实际可使用的空间的供应及需求，是构成地产空间市场的主要部分，相比於资本市场，这市场是无可取替的。然而，我们不可因此而沾沾自喜，继续沿用过去的模式而不追求突破。

 

　　汽车一日还在路上行驶，就需要汽车轮胎。当法国轮胎制造商米其林於70年代创造出子午线轮胎的时候，传统的斜交轮胎生产商为此付出了沉重代价。要知道在1973年，通用汽车和福特汽车的轮胎中只有11%和26%是子午线轮胎，而在短短两年内，两家汽车巨头选用子午线轮胎的比率分别急升至86%及90%。子午线轮胎比传统轮胎更安全、更节油、更耐用，毋庸置疑成为新一代轮胎的标准，传统轮胎地位也因此而没落。

 

　　同样的情况也可能在房地产领域中出现。一些曾经出现过而且有效的土地使用方式，在经济结构调整後未必可以在新时代体现出价值。就好像那些不合时宜的工厂大厦一样。除非政府能放宽地契和规划上的限制，否则那些建筑物并不能合法转换成其他更具意义的用途，这就造成土地资源的浪费，亦体现不到应有的价值。

 

　　土地用途跟不上生活变化

 

　　新一代的建筑将是智能、环保和低碳的。在政府大力推动下，绿色建筑在香港已有一定的实践，当中包括建造业议会於九龙湾的零碳天地。不过，要达到可持续的建筑发展理念，真正的挑战并不来自技术硬件上的困难，而是人们要适应技术引致的工作及生活方式的转变。除非可以改变过时的土地使用限制，否则要香港的建筑环境及房地产发展跟得上时代的步伐并不乐观。

 

　　先前提到，自动柜员机的出现取代了旧时的银行柜枱职员，其便利性亦减低了市民对实体银行的依赖。美国联邦储备委员会於2013年公布的《联邦储备银行支付研究报告》确认这种趋势的存在：2012年美国的柜枱取款次数为21亿次，而自动柜员机取钱的次数却有58亿次，即人们使用自动柜员机取款比柜枱取款高出2.76倍。同样地，消费者委员会曾对21家香港银行的自动柜员机使用状况作出调查，结果显示香港的银行分行数目从2001年的1463间减至2006年的1209间，减幅为17%。网上银行的普及将进一步降低对银行分行数目的需求。

 

　　然而，政府改变土地用途的速度跟不上消费模式的变化。我曾遇过一个真实例子，根据地契要求，发展项目的零售面积当中至少要预留2000平方米作为银行用途。这个安排在当年可能有实际意义，但当人们使用银行的习惯改变，银行分行的需求降低时，这样的限制在今天就显得不合时宜。业主即使不收租金并提供装修补贴，也没有银行愿意在那里设立分行。其他类似的例子还包括一些已被淘汰的湿街市和旧式工厂等，有些用途在今时今日已没有实际意义。

 

　　应重新检视土地利用政策

 

　　今天，香港政府的土地决策部门应重新检视土地利用的政策，并放宽那些严格又不合时的地契条款和规划限制，在确保安全及不影响健康的前提下，鼓励合适的工厂大厦转作现代生活居所。香港的居住密度数一数二，但真正被划作居住用地的却只有7%，也就是说1%的土地可以容纳100万人。相较6.1%用作农地，这样的土地分配似乎与实际需求脱节。试想下，如美国仍以1800年农业占总就业人数的68%作农业设施的规划，或用1900年的41%或1950年15%，这样的规划结果必然与现况出现巨大偏差，因为美国目前只有2%或更少的总就业人数从事农业工作。

 

　　要知道，香港这麽挤迫的城市形态完全是人为的结果，归根究底是由於过时和过於僵化的地契条款及用地限制。土地用途的限制过於严格会使市场失去灵活性，继而推高物业价格。前美国总统甘乃迪曾经说过：「变革是生活的规律，只盯着过去或现在的人注定失去未来。」显然，当土地或建筑物不能配合社会的需要时，土地用途有必要作出改变。市场竞争可以推动创新，消除监管低效和提高资源分配效率，从而降低成本以满足市场需求。我们财政司司长在2010-2011年财政预算案时说：「处身变化莫测的时代，我们应该让市场机制作有效的调节，毕竟市场由众多参与者组成，他们的决定应该比政府更灵活和有效率。」

 

　　(来源: 香港商报) 编辑: 黄锦霞