最近一個月，房子突然成了全國熱議的話題。在短短一個月內，北上廣深等一線城市的房價突然躥升5%以上，一時間房東跳價、開發商捂盤等等事件層出不窮，買房再次成了全國人民的頭等大事。房價未來會漲還是會跌？這個實在很難說。按照一般規律，世界上不存在只漲不跌的資產。但是按照中國特色，隨著地方政府把土地這袋“面粉”賣得越來越貴，房子這個“面包”似乎又沒有下跌的理由。孰是孰非，我們還是先放一邊。今天我們來講講買房過程中的房貸背后的知識和技巧。
房貸是銀行的“香餑餑”嗎？
一說到房貸，自然離不開銀行。在借款人嚴重，房貸簡直就是銀行對購房者的剝削。的確，一筆30年期的商業房貸，要還的利息幾乎和本金一樣多——也就是說你貸100萬得還200萬。要知道房子本身就已經夠貴了，現在銀行還要來再扒一層，簡直喪心病狂。
那么事實真的是這樣嗎？
實際上，房貸在歷史上的多數時間內的確是銀行的優質資產。但其“優質”并非表現在利息收入上。因為對銀行來說，存款付單利、貸款收復利，這簡直就是天經地義的事。別說對房貸客戶，就是對央企“老爺們”也是這么干的。目前銀行存款成本已經攀升到了3%左右，而貸款利率最高只有4.9%，這中間的利差只有2個百分點。而目前國內商業銀行的壞賬水平通常在1-2%之間。也就是說，目前銀行在房貸上的利差空間只有0-1個百分點，收益水平并不高。
不過，由于在大多數時間內，房價總是呈現上漲的趨勢。因此對國內商業銀行來說，房貸是一種資產損失風險小，資產質量可控的資產。房價越漲，房貸資產的質量就越高。更何況還有首首付2-3成的要求。也就是說，銀行還可以把優質的房屋資產打個7-8折，這就更保證了銀行的資產安全。至于利息收入，多做幾筆自然就積少成多了嗎。
所以，房貸業務上銀行并沒有牟取暴利，但在房價上漲周期中，房貸對銀行來說的確是一項安全又穩健的業務。
房貸到底該不該貸 貸多少？
最近一個詞在G20之后突然火了起來，叫做“房地產加杠桿”。什么意思呢？意思就是通過銀行貸款來放大房地產投資的金融杠桿，用較少的投入獲取較大的收益。打個比方，溫州土豪花1000萬現金全款買了一套房，假設一年之后漲了10%，那么溫州土豪前后一種賺了100萬，年收益率10%。相反，有個北京金領只用了300萬首付就買了同一套房，剩下的700萬全部銀行貸款。一年之后房價同樣漲10%，金領也賺了100萬。但因為其投入只有300萬，所以年收益率高達33%，及時考慮銀行貸款的成本，其年收益率也在25%以上，比溫州土豪高了兩倍還不止。
我們再假設，這個金領其實也有1000萬現金。那么很有可能，他用1000萬做首付，買了價值3000-4000萬的房產（二線城市以下首付20%）。假設一年之后房價漲了10%，那么他總統就賺了300-400萬。看到了嗎？同樣是1000萬本金，他比溫州土豪多賺了整整2-3倍。
這就是杠桿的魅力。
所以對房地產投資者來說，房貸當然要借，而且借的越多越好，時間越長越好。借的越多，資金投入的本金就越少，投資杠桿就越高，未來的投資收益率就越大。而時間越長，還款壓力就越小，資金流就越充沛，更容易周轉和應對市場的波動。
那么剛需是不是也要貸款呢？答案只有三個字：必須的。
講個真實的故事。我一位親戚比我早生了10年，當然也就早買房了10年。當年買房的時候，由于買在市中心，房價相當貴，每平米要5000。而他們夫妻2人月收入不過7000，每月還貸卻要還5000以上，壓力可謂相當大。可是10年后呢？夫妻二人月收入都上5萬了，房貸反而由于利率不斷下調降到了4000多。從占收入的70%到占收入的不到10%。變化可謂天差地別。
造成這種變化的，首先是因為個人收入在提高。假設一個保守的數字，個人年收入增長5%，那么10年就是增長62%。原先占收入一半的房貸，10年后很可能只占收入的1/3，壓力是不是小了不少？
別忙，還有呢！這10年里，除了收入增長，還有貨幣的貶值，也就是通貨膨脹。我們假設每年通脹率3%，那么10年后即使還款額不變，銀行債務的實際價值也要縮水將近30%。如果我們的真實收入不斷增長，同時貨幣還在不斷通脹貶值，那么10年之后，房貸壓力很可能就像我的這位親戚一樣，下降到一個微不足道的水平了。
所以無論投資還是剛需，我的建議就是三個字：拼命貸！而且一定要貸足三十年。
等額本息與等額本金 哪一個更好？
接著我們再來說一說一個房貸的技巧：到底選等額本息還是等額本金？
按照老一輩的說法，等額本金還的利息少，劃算！這個說的完全沒錯，但等額本金是不是真的就好，卻并不一定。
簡單來說，等額本金的特點是初期還款壓力大，后期還款壓力小，整個還款期內利息少，總還款額小。
等額本息則正相反。初期和后期還款壓力一致，初期還款壓力要比等額本金小得多。但整個還款期內利息多，總的還款額高。
看似等額本金在整個還款期內更劃算，但是注意，銀行規定月還款額不能超過你月收入的一半。所以初期還款額高，對你的收入水平要求也就越高。或者反過來說，在一定的收入水平下，初期還款額越高，你能貸的款就越少。因此如果你的收入水平一定，等額本金能貸到的款要比等額本息少不少。所以到底該不該采用等額本金的方法，最首要的是看你需要貸多少款。加入你的月收入只能滿足等額本息的要求，那么你也別無選擇。
大家又要問了，是不是我的月收入高，貸款額少，就應該選擇等額本金呢？也不全是，我這里還要加個前提——你不太會理財。為什么呢？
因為等額本金初期還款比等額本息多。要知道，貨幣的時間價值是不同的，現在的錢比未來的錢值錢。因為現在的錢可以投資，利滾利之后，到未來可能就是一大筆錢。所以，如果你善于投資理財，那么我還是建議你選擇等額本息，把一開始少還的錢拿出來做投資理財，賺得肯定比你多付的利息要多。相反，如果你不善于理財，那么就老老實實選擇等額本金。因為按照現在的利率水平，你多還的錢都會按照年4.9%的貸款利率抵扣未來的利息。要是理財收益+通貨膨脹率還打不到這個水平，那么通過等額本金的方式早還款，就是最好的理財了。
零首付？小心變相高利貸
最近隨著房價大漲，不少開發商又打出了所謂“零首付”或者“首付貸”的旗號，“幫助”投資者買房。
什么叫“零首付/首付貸”呢？簡而言之，就是開發商想賣房，又看你買不起付不出首付。那么開發商就自己出錢，先幫你把首付墊上，然后幫你辦理房貸，把房子先賣給你。你呢則慢慢還開發商和銀行的貸款。
看似很人性化的服務，但其中卻暗藏玄機。一般“零首付/首付貸”通常利率都很高，甚至有的利率超過每年10%，更有的高達20%，變成了高利貸。這樣高的利率，再加上還款周期比銀行貸款短得多，普通工薪族是肯定付不起的。工薪族付不起，那么這些“首付貸”又是給誰的呢？沒錯，就是專門給投機客的。投機客用了“零首付/首付貸”之后，自己只需要支付5%左右的首付款就可以拿到房子。等房子漲價了之后直接拋售，套現的錢就可以把“首付貸”的高利率填上。只要房價上漲1%，投機客基本就能打平所有的資金成本。如果上漲2%，那就能賺差不多40%的利潤率了。可萬一房價不漲……
總而言之，“零首付/首付貸”這類產品屬于投機客專屬，作為普通購房者，除非你是有足夠的首付款但零時周轉不過來，否則我還是建議您：千萬別借！千萬別借！千萬別借！
重要的話說三遍。