中國的房價已經連續不停歇的上漲了十多年，大多數一線城市的房子的價格已經翻了六七倍以上。目前三四線城市已經沉寂，一線城市在去年后半年和今年一季度瘋狂，在政策的打壓下，現在稍顯平靜，但是部分二線城市又一次進入瘋狂，而政策的暴風雨又來了，大家現在眼看的是這股瘋能否吹倒三四線城市。

 

　　種種跡象表明，至少在一線城市，房價已經進入趕頂階段，從租售比上看已經嚴重失去理性，包括郊區的房子都已經嚴重進入旁氏投資階段，一旦租房市場成熟，購房市場風險就來臨。

 

　　當然決定樓市的因素太過復雜，單一因素很難判斷樓市走勢，不過最近已經有人在探討中國樓市如此走下去，會是什么結局。

 

　　最近讀了篇網上的文章叫《中國房價何去何從？日本模式VS俄羅斯模式》，作者是海通的姜超。把世界上樓市泡沫的破裂的結局氛圍兩種模式：一種是日本模式，一種是俄羅斯模式。

 

　　日本模式就是，日本80年代末貨幣超發，經濟增速卻在放緩，但由于日本央行的干預，日元還是升值的，導致的結果是日本房地產資產被嚴重高估。85-90年間，東京土地價格上漲了156%，日元對美元升值90%，也就是說東京土地的美元價值上漲了246%，被嚴重高估，勢必要向市場均衡回歸。這些條件非常像當前中國的房地產。

 

　　日本最后的選擇是為了維持日元的匯率，由于物價通脹來臨，日元貶值壓力大，日本央行不得不緊縮貨幣政策，提高利率，但這卻讓形成大股災和樓市泡沫的大破裂。

 

　　俄羅斯模式是，2008年前，俄羅斯也面臨貨幣超發的問題，M2和名義GDP增速之間的差距最高達40個百分點。過剩的流動性也導致俄羅斯樓市大漲，2004-2008年俄羅斯平均二手公寓價格上漲了267%，期間盧布對美元匯率升值了14%，資產價格也存在高估的風險。

 

　　但俄羅斯選擇了讓匯率貶值，08-09年盧布對美元貶值幅度最高達34%，之后盧布對美元又大幅貶值，繼續釋放風險。俄羅斯房價在經歷了暴漲后卻保持了穩定，沒有出現崩盤現象，但是匯率卻是一貶再貶。

 

　　日本模式大家說的太多了，今天說說俄羅斯模式，俄羅斯的盧布大跌，最主要的原因是石油價格的下跌，石油價格下跌后，俄羅斯外匯收入減少，外匯儲備進一步減少，而進口并沒有相應減少，再加上西方制裁，許多多西方投資撤出，外匯儲備就進一步減少，同時伴隨盧布的下跌。

 

　　2014年俄羅斯的食品價格上漲了多少？25%，物價暴漲25%其實就是收入減少了四分之一，盧布在2014年大約貶值了40%。

 

　　俄羅斯人恐慌性搶購并囤積食品，并非食品短缺，而是物價不穩定，物價不穩定其實是貨幣幣值不穩定，影響了普通俄羅斯人對未來物價的預期。俄羅斯物價上漲為什么這樣嚴重，原因是人們拋售盧布，兌換美元，盧布就成災了。布貶值后，其進口能力下降，而出口能力上漲，則貨幣在增長，物品在下降，嚴重的通貨膨脹就成為必然。

 

　　面對通脹俄羅斯央行不是沒有考慮過加息，2014年

 

　　俄羅斯央行先后六次提高基準利率，從10月份開始更是三度大幅加息。10月31日，俄羅斯央行宣布加息1.5個百分點至9.5%，12月11日加息1個百分點至10.5%，12月16日凌晨大幅加息6.5個百分點，將基準利率上調至17%。盧布不僅未漲，反而暴跌，并創下歷史新低。

 

　　以上分析表明：一是俄羅斯當時在本幣貶值，資金外流，通貨膨脹的形勢下，不是沒有選擇貨幣緊縮，只不過這種緊縮效果不大。二是俄羅斯物價食品價格上漲25%，這要是發生在中國社會是根本不能承受的，政府不可能坐視不管。三是俄羅斯房價相對穩定，因為物價在上漲，俄羅斯房價沒有出現日本那樣的崩盤，這可能是由于俄羅斯投機性炒房的情況沒有日本那樣瘋狂，也沒有今天中國這樣瘋狂。在通脹普遍的形勢下，俄羅斯房價的泡沫倒是顯得不那么膨脹。而從人口上說，俄羅斯人口本身就沒有增長，也沒有下跌，變化不大，不像中國和日本這樣嚴重的老齡化和人口斷崖式下跌。

 

　　樓市是一個相當復雜的問題，簡單的類比意義不大，本文只是表明俄羅斯的樓市對于中國沒有多少啟示意義。