【香港商报网讯】记者郑达伟报道：今年上半年本港楼市表现峰回路转：年初受市场气氛疲弱影响，一二手交投陷入低谷；但随着股市回升，次季发展商全力推盘，交投量随之大幅反弹，一手登记更按季增逾2倍，一举收复年初失地，惟二手却毫无起色，表现甚至差过2003年沙士时期。翻查土地注册处资料，截至今年6月底，全港共录5633宗一手私楼买卖合约登记，涉及金额约672.7亿元，较去年下半年成交宗数减少约30%，成交金额减少13%。

　　若以首季计算，登记量更缩至只有1325宗，仅占上半年新盘成交约两成，创2006年後的十年首季新低。不过「楼随股弹」，港股於农历年後持续反弹回20000点大关，加上发展商趁势贴市价推盘，迅速带动一手市场摆脱颓势，令楼市重现小阳春。据统计，次季一手私宅买卖登记按季急弹2.3倍至4308宗，金额升超过2倍，创有纪录以来的按季第三高，仅次於2014年第三季的611亿元，以及2014年第四季的539亿元。

　　中细价住宅物业占成交三成半

　　由於发展商开价明显趋向保守，部分甚至低过二手市场，故中细价一手成交比率亦创下新高。以500万元或以下住宅登记为例，上半年共录1964宗，占整体住宅成交约35%，数字为过去3年同期新高。

　　事实上，回顾期内新盘，不难发现登记量最多的首4位，均属於500万元或以下单位集中的项目，包括定价以较同区折让一成开售的会德丰(020)将军澳「SAVANNAH」、主打300余万上车的嘉华国际(173)元朗「朗屏8号」，以及新地(016)将军澳「海天晋」及同系「映御」，4盘合共沽出1735伙单位，占上半年一手住宅登记约三成。

　　美联物业首席分析师刘嘉辉坦言，中细价一手成交比率近年持续攀升，2014年下半年录得12.3%，去年下半年则升至近三成，今年上半年已飙至三成半水平，对比去年同期1640宗按年上升约19.8%。

　　二手差过沙士时期

　　虽然一手成功回勇，但二手却未从中受惠，相反僧多粥少下，个别屋苑更曾一度出现167代理争1张单情况，引发业界「减辣」情绪持续高涨。土地注册处资料显示，上半年二手市场仅录14288宗住宅买卖登记，涉及金额864.14亿元，成交宗数虽然只较去年下半年回落约8.5%，涉及金额回落18%，但按年同期则大跌近四成，并连续两次创下有纪录以来的半年度新低，情况比2003年沙士爆发期更恶劣。

　　二手市场气氛虽然疲弱，但期内价值约100万元至500万元内的3个细价楼类别买卖登记，却仍录得升幅，反映楼市前景不明朗，但刚性需求主导下，部分买家亦趁楼价回落入市。反之，其余5个价格类别则全数告跌，当中尤以中高价物业登记量跌幅较显着。以价值介乎1000万至2000万元以内的登记计算，只录898宗，较去年下半年急跌30%，为上半年跌幅最大类别。

　　内地富豪淡市抢超级豪宅

　　此外，中大码楼交投僵化，但超豪物业却不乏资金追捧。综合市场消息，上半年市场至少录10宗逾5亿元的豪宅买卖成交，当中近半买家传为内地富豪，包括深圳祥祺集团主席陈红天，於今年6月斥资21亿元购入山顶歌赋山道15号大屋，每平方尺楼价高达22.8万元，破全球豪宅尺价新高。

　　至於相对「轻量级」的山顶施勳道3号施勳别墅，全幢共6伙单位亦於短短半年时间，以逾11亿元易手，消息指买家为深圳鸿荣源集团赖氏家族或有关人士。事实上，同区施勳道29号全幢6伙物业，早在3月份亦被内地买家收归旗下，当时市场估计成交价高达10亿元。

　　学者料下半年一手续抢二手

　　展望下半年，中大刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量认为，一手市场会维持抢二手的格局，主因现时二手市场受「辣招」影响，增加买卖交易成本，导致大批购买力被冻结，但基於楼市未出现恐慌性下跌，加上政府有需要保障楼价不会大幅反弹，因此预期今年余下时间亦不具「减辣」机会。

　　至於新盘按揭贷款方面，他指发展商以高成数按揭吸客非长期性策略，坦言「金管局开始睇得好紧」，惟情况会否持续於下半年出现，就要视乎「市场购买力会唔会出番嚟，因为发展商要睇住个市场去做，如果有番购买力，都唔使借咁多」。

　　高成数楼按愈演愈烈

　　楼市气氛自去年第三季回落，准买家「无心恋战」，迫使发展商使出多种「杀手锏」吸客，绝迹多时的高成数按揭计划亦因此重现「江湖」，有关手法更於今年上半年愈演愈烈，包括高达楼价「120%按揭计划」及「123%按揭计划」接踵而来，引爆市场气氛。

　　事实上，率先舍弃「皇帝女唔忧嫁」心态的莫过於九建(034)，集团於去年已透过旗下财务公司，为红磡「环海·东岸」买家提供最多楼价35%一按，加上买家可另选60%二按，故按揭成数合共高达楼价95%，做法旋即引起市场哗然。

　　首期百万即当千万豪宅业主

　　面对九建「突袭」，发展商为求杀出重围相继仿效，但最初涉及物业价格类别仅属於数百万元的上车盘，惟直至今年上半年，有关现象已蔓延至逾千万、甚至亿元豪宅。较瞩目如恒地(012)西半山「帝汇豪庭」，发展商於今年5月份将该盘一按成数，由原先80%提高至95%，以定价2404万元的6楼B室单位计算，如买家取用该项贷款计划，意味仅须支付约120万元，即可做千万豪宅的业主。

　　但论到做法最破天荒，绝对非另一「大孖沙」新地(016)莫属。为吸纳市场仅余购买力，发展商於6月时为旗下元朗「PARKYOHOVenezia」，推出「King'sKey120按揭计划」，该计划下买家连同旧有物业，最高可承造相等於新购物业120%的按揭成数，属近年首见的「借凸」按揭计划。由於新地态度进取，故旋即引来同区另一「大孖沙」长实(1113)「世宙」以提供楼价123%贷款计划还击，两间「大孖沙」互斗将市场气氛进一步推高。

　　然而，基於新地手持可售单位众多，加上维持「月月有楼卖」策略，故顺理成章成为上半年本港「吸金王」。据统计，新地上半年累售逾1500伙单位，套现近188亿元，当中登记金额较多的项目，分别为何文田「天铸二期」(93.21亿元)，及将军澳「海天晋」(43.91亿元)，两盘已占去上半年一手住宅登记金额逾二成，甚至比期内以91.40亿元销售金额排列第二的恒地(012)，及第三的信置(083)(62.94亿元)为高。

　　半年楼市跑输恒指 蓝筹屋苑黄埔升最多

　　上半年投资市场风声鹤唳，本港楼市亦然，以中原城市领先指数(CCL)计算，截至今年6月底，指数较去年底累跌约5.14%，表现跑输同期恒指(跌5.1%)，若对比去年9月高位则跌12.3%。不过，亦有屋苑成为楼市奇葩，楼价逆市录升幅。

　　十大屋苑四个尺价回升

　　翻查中原地产十大屋苑尺价走势所得，截至今年6月底，上半年共有4个屋苑实用尺价，较去年底录得升幅，当中升幅最大为红磡蓝筹屋苑黄埔花园，尺价上升15.1%至录12830元，紧随其後的鱼涌太古城，尺价亦较去年底回升10.3%。

　　而被市场视为上车天堂的天水围嘉湖山庄，以及沙田第一城，楼价虽然亦分别回升5.5%至2.5%，但对比起去年高位尺价约8050元及13785元，仍跌超过一成。而位於东涌水蓝天岸，楼价更长期向下，截至6月份尺价便较去年底下跌约9.2%，成为上半年尺价跌幅最大屋苑。