【香港商報網訊】這個國慶黃金周有點异樣：很多內地人玩了一圈回去后發現，自己竟然失去購房資格了!「金九銀十」之交，多個城市輪番出台樓市新政。9月30日至10月2日，短短3天時間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢共計9個城市先后緊急發布新的樓控政策，多地重啟限購限貸。包括上海、廣州、深圳3個一線城市以及廈門、杭州、南京、昆山4座二三線城市，此輪已有16個城市加入樓限陣營。未來，福州、東莞、珠海、石家莊、青島等房價漲幅較快城市，限購可能性亦非常大。業內人士認為，這意味着2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點。

　　分區限購成新亮點

　　2014年內地樓市下行，各地紛紛取消限購，北上廣深成例外城市。可就是堅守限購的北上深帶動了樓市大漲熱潮，并將虛火傳導至二線城市。2015年初至今，深圳樓市漲幅全國最高，北京、上海漲幅亦大，廣州漲幅相對較小。實際上，2010年限購以來，北上廣深房價就一直處於上升通道，且漲勢完全未受限購影響。2016年3月，深圳、上海限購政策加碼。加碼之后，深圳、上海房價并無應聲而落，而是繼續高位運行，直至將「火炬」傳遞給其他一二三線城市，繼而引發新一輪「史上最嚴」限購(如表)。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指，與其他城市單純收緊調控、抑制房價的目的不同，北京是次加碼限貸舉措被認為調控信號意義大於政策本身。「北京政策將成為第四季度一二線城市調控樓市的模板。」事實上，北京之后確有六城緊跟，而這股調控浪潮或許仍將持續。

　　是次，除北京、蘇州屬於調控加碼外，其餘城市均祭出最新限購限貸舉措。其中，差异化「分區限購」成為新亮點。以天津為例，天津武清區由於毗鄰北京，成為本輪房地產市場炒作熱點，前8月樓價上漲迅速。是次限購之后，北京購房者至天津購房門檻抬高，在武清區認購首套房首付需40%，且無法購買二套。

　　樓市政策再入拐點

　　從內地熱點城市紛紛出台的政策力度看來，收緊升級是共同點，或限購限貸，或限房價地價，或加強監管，政策主要以抑制投資投機需求為重點，特別是購買人群受限及信貸收緊。短期看來，將為當前過熱樓市適當降溫，并可能成為更多城市控制房價的重要選擇，預計四季度各線城市政策分化將更加明顯。

　　「中國樓市政策拐點已在第四季開啟。而市場拐點會出現在明年，2017年第二季度部分城市或出現量價齊跌現象。」嚴躍進提醒，需要注意的是此類市場拐點是周期性的，而非房價出現實質性下跌。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛亦指，今年以來內地樓市表現令人困惑，城市之間和城市內部分化態勢加劇成為市場真實寫照。「當前樓市存在局部過熱風險，但仍處在可控範圍內，及時出台調控政策是能夠穩定未來市場預期的」。

　　把握好調控平衡點

　　針對目前樓市癲狂亂象，中國指數研究院指數研究總監白彥軍建議，熱點城市應主動公布土地儲備和供應計劃，合理引導市場預期，抑制短期市場波動。對去庫存壓力較大的部分三四線城市，應執行區別於熱點城市的支持政策，通過合理信貸政策引導，讓小城市樓市活躍起來，大城市冷靜下來。專家指，一方面要警惕樓市泡沫，對居民生活成本影響較大，進而影響實體經濟;另一方面要實現經濟穩增長，宏觀經濟轉換增長動力尚需時日，還需發揮房地產行業的支撐作用。因此，政府要把握好樓市調控平衡點，既防控風險，又穩定樓市。

　　另外，國家有關部門亦加大了對違規失信房地產開發企業和中介機構的打擊力度。繼前天要求濟南嚴肅查處房地產開發企業違法違規銷售行為之后，昨天國家住建部又公布包括北上深等地的45家違法違規房企和中介機構。這些企業機構通過發布虛假廣告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規預售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房，以達到其抬高房價、牟取私利的目的。住建部要求各地繼續加大力度，進一步整頓規範房地產市場秩序，促進房地產市場穩定健康發展。

　　本輪調控旨在去火降溫

　　為抑壓樓價持續非理性攀升，內地多城重啟限購限貸等調控政策。對於本輪調控來勢洶洶，本港專家及國際投行普遍認為，有關政策不會令樓價應聲急跌，更多的是起到「降溫」作用。

　　只有北京合肥「動了真格」

　　香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所莊太量認為，內地部分城市物業價格已升至不合理水平，惟未來會否出現大幅調整，其中關鍵仍是中央是否全面實施房產稅。若房產稅由部分城市試行改成全面推行，或促使持有不少物業的大業主拋售物業，令樓市出現調整壓力，但目前全面落實措施阻力仍大，因此樓市表現尚還穩定。

　　中原地產首席分析師張大偉預期，最近幾天將有更多城市出台房地產調控政策。不過，從目前政策分析，他認為，只有兩個城市「動了真格」，即北京及合肥，首都更多起表率作用，其他城市樓控基本屬於走過場。

　　就調控預期成效，張大偉指，本輪限購依然沒有觸及樓市暴漲根源，即資金潮下「資產荒」。要解決這一問題，只能從增加優質資產、降低購房者恐慌來加碼政策，如增加土地供應及政策約束信貸進入實體經濟等。

　　花旗：內房股利好仍在

　　花旗集團報告指出，近期內地多城推出地區性調控措施，主要目的是為過熱市場降溫，尤其是經過銷售較預期強勁的第三季后，相信中央政府目的在於避免樓市在10月份傳統旺季出現過分狂熱。此外，實施調控措施的城市樓價已現反彈，去庫存問題差不多已解決。

　　花旗預計，未來各地將繼續推出地方性樓市調控，而全國性政策料持續寬松。未來6個月，市場熱潮有機會由一二線城市轉移至更多三線城市。主要城市第四季住宅銷量料下跌，惟售價將持平。該行認為，內房股有利因素仍在，首選有充足可售資源及沒有即時補充土儲需要的股份。香港商報記者曾浩榮