原標題：萬科組團收購印力商用集團 凸顯商業地產運營野心

　　在轉型路上疾行，卻又遭遇股權之爭的萬科，已經不滿足于一個個項目的自我試驗，而要通過收購來大幅提升自己的商業運營能力。

　　10月31日，萬科企業股份有限公司（下稱“萬科”）與若干合作方組成的聯合收購平臺，入股印力商用置業有限公司（下稱“印力”）的相關交易，已順利通過國家商務部審核并完成了交割。至此，印力正式成為萬科集團成員企業。

　　在股權之爭陷入多方膠著之時，萬科與印力的這場交易曾被賦予了多層含義。有觀點認為，這一交易是萬科管理層正在搭建的一個自己可以控制的新平臺，為可能的控制權旁落準備退路。

　　萬科管理層多次否認了這一說法。萬科執行副總裁張旭表示，打造一個為客戶提供更好服務的商業運營平臺，是萬科十年戰略的重要組成部分，印力是全國第三大商業管理集團，收購印力可以和萬科產生協同效應。

　　復雜的聯合收購平臺

　　根據萬科此前公告，此次收購印力設置了復雜的分層架構。

　　萬科通過間接全資附屬公司Vanke SPV設立全資附屬公司有限合伙人I，并持有有限合伙人II50%的權益和普通合伙人40%的權益。三方合伙人訂立了有限合伙協議，成立了投資基金。然后再由此投資基金的全資附屬公司Vanke Rainbow與印力集團簽署認購協議。

　　其中，有限合伙人I出資5.04億美元、有限合伙人II出資12.31億美元、普通合伙人出資1.93億美元，分別占比26.14%、63.86%、10.00%，總計投資額19.28億美元（約合人民幣128.70億元）。

　　從公告中可以看出，萬科直接占有基金普通合伙人40%的股權，但是合計持有60%多數股權的普通合伙人股東I和Ⅱ并未披露。

　　根據相關規定，在有限合伙基金中，雖然有限合伙人可能提供了大部分資金，但并不能直接干預有限合伙基金的重大投資決策與具體項目運營；基金的決策和運營權掌握在普通合伙人手里。

　　根據有限合伙協議，萬科擬透過有限合伙人I、有限合伙人II及普通合伙人出資予投資基金的合計總額為58259萬美元（約人民幣38.89億元），約占投資總額的30.22%。透過這三方合伙人，萬科持有本次交易標的62.07%的權益。

　　招商銀行承擔了本次交易的大部分資金，權益卻只占三成，這源于招商銀行在此次交易中為萬科提供的財務支持。

　　萬科在公告中指出，根據合作協議，公司與招商銀行同意就有關投資總額達人民幣90億元的投資事項進行合作，協議于8月21日達成。招商銀行可于有限合伙人II及Vanke Rainbow未能履行彼等就投資事項的相關支付義務（包括償還貸款義務）時，本公司及Vanke SPV將為投資事項提供財務支持，包括增加投資及提供充足資金以確保全數償還貸款及相關利息。

　　對此，張旭的解釋是，與招商銀行的合作則是出于公司的輕資產戰略，“商業地產是重資產型項目，我們希望打造一個輕資產的，或盡量輕資產的運營平臺完成這次轉型。”

　　作為交易標的持有方，黑石集團聯營公司所管理的基金持有印力集團及MWREF大多數股權，印力管理層則間接持有印力的少數股權。

　　交易完成后，聯合收購平臺持有印力96.55%的股份，而黑石集團聯營公司所管理的基金以及印力集團管理層共同持有印力集團已發行股份的3.45%，印力也正式成為萬科集團成員企業。

　　黑石集團中國房地產部總裁王天兵表示，印力是一家卓越的購物中心運營商，此次交易完成后，黑石房地產基金仍將持有部分印力集團的股權，對印力未來的發展前景保持樂觀。

　　萬科方面則表示，入股印力將加快萬科向“城市配套服務商”轉型，推動產品和業務升級，為股東創造更多長期穩定的投資價值。

　　萬科商業如何做大？

　　股權之爭讓萬科的業績受到影響，行業銷售老大之位也拱手讓給了恒大。

　　10月27日，萬科公布了2016年第三季度業績報告。公告顯示，今年首九個月，萬科累計實現銷售金額2629.0億元，同比上升43.7%；歸屬于上市公司股東的凈利潤82.6億元，同比增長20.5%。

　　恒大則創下了首九個月銷售金額2805.8億的紀錄，與萬科之間的差距也越拉越大。恒大內部人士表示，今年恒大的銷售目標將為4000億。

　　另一方面，近年來土地成本的飛速上升也讓住宅市場的利潤不斷被壓縮，這讓萬科在地產的其他領域進行延伸。

　　2014年，萬科正式提出“城市配套服務商”的十年戰略轉型計劃，在傳統的住宅業務以外，加大對消費體驗地產、產業地產等新業務的探索與發展。

　　此次收購印力，凸顯了萬科在商業運營上的野心。在經過數年的潛心學習和實踐操盤之后，萬科商業地產有了更大的目標。張旭表示，此次收購印力是萬科十年戰略規劃非常重要的組成部分，印力是中國第三大商業平臺，有非常好的運營管理能力，與萬科合作會產生非常好的協同效應。

　　張旭表示，印力的資產非常優質，集中在中國的一二線城市，最近地價上漲，此次收購是基于這些方面考慮。

　　自2003年4月成立以來，印力（原“深國投商置”）一直專注零售商業地產領域，先后與沃爾瑪、凱德置地、摩根士丹利、凱雷等商業伙伴達成了深入合作。

　　印力方面數據顯示，目前，印力累計投資的商業地產項目超過60個，管理資產總規模逾300億元，持有并管理超過30個“印象”系列購物中心，重點分布在長三角、珠三角和環渤海地區，總建筑面積超過430萬平方米。

　　印力董事長兼CEO丁力業表示，印力與萬科的攜手基于雙方在平臺資源、團隊協同和戰略目標上的相互認同。隨著萬科的加入，印力自身的商業資源、完善的業務平臺和強大的零售物業開發和管理能力將得到進一步提升。

　　接近萬科的人士表示，萬科旗下已有社區商業、購物中心、寫字樓等多個商業地產項目，這些資源與印力將產生巨大的協同效應，在提升對商戶的議價能力、豐富目標客戶的大數據、加速管理輸出業務、優化財務成本等方面擴大業務協同空間。雙方的目標是，打造中國零售商業地產的領先企業。

　　中信建投分析師陳慎指出，三季度末萬科在手現金進一步擴充，短債壓力也進一步下降，凈負債率僅為9%，遠低于行業平均水平。但股權爭奪影響依然存在，6 月份股份購買資產方案仍未達成共識，且存在重大不確定性，將密切關注后續進展。