中国10月份商品房销售增速大幅放缓，不过投资增速却连续第3个月扩大，并创下两年半新高。专家表示，从房地产销售来看，本轮调控措施已在起效，而房地产投资因为有滞后效应，估计最迟明年1月也会下滑。不过，住房按揭贷款仍然在增加，显示出资产配置荒已经波及到银行，长此下去经济结构将变得越来越畸形。目前，中国已经启动对资产泡沫的防范措施。可以预见，房地产的调控措施短期内将不会减轻，货币政策亦将保持收紧的态势。香港商报记者 伍敬斌

       预期明年1月投资减速

　　据测算，中国10月住宅销售额增速从9月的61%大幅放缓至38%。与此同时，10月房地产投资同比增长13.4%，几乎为9月7.8%增速的两倍，创下2014年4月以来的最高速度。国家统计局昨日公布的数据显示，前10个月，商品房销售面积同比增长26.8%，商品房销售额增长41.2%。同期，全国房地产开发投资同比名义增长6.6%，连续第3个月扩大。

　　财经评论人余丰慧在接受本报采访时表示，国庆期间对房地产的调控政策，特点就是针对需求端，打击加杠杆的投机炒作，故而房地产的销售有所回落。而房地产投资之所以仍在增长，除了去年基数过低之外，更重要的原因是需求端的影响要传递到供给端需要时间，销售增速的下滑对投资增速的影响最迟到明年1月份应该会有显现。如果届时房地产投资仍未放缓，这将使得楼市产生新的风险。因为在调控措施不放松的情况下，销售量持续的下滑，必将影响到价格，而此时投资依然不减，则会使楼市变得供大於求，背后的隐患又开始预埋。当然，这种可能性比较小，供给端与需求端迟早是要匹配的。

　　不过，九州证券全球首席经济学家邓海清认为，未来房地产投资增速仍将上行。在一、二线城市超低库存时期，房地产价格下降必须依赖土地供给和房地产投资增加，因此房地产投资上行是房地产调控的必要条件，预计未来房地产投资增速仍将上行。

　　楼宇按揭上升存隐忧

　　相比於房地产投资没有下滑，值得注意的是，房地产按揭贷款仍然在小幅上升。前10个月，房地产开发企业到位资金同比增长15.5%，增速持平。其中，在其他资金中，个人按揭贷款同比增速从此前的51.4%扩大至51.5%。

　　余丰慧表示，今年以来，内地的个人按揭贷款同比一直维持着比较高速的增速。银行一直把个人住房按揭贷款作为优质贷款，所以把大部分信贷资源都配置到房地产领域。一旦房地产出现下滑，那麽信贷风险将会引爆。更主要的是，房地产信贷居高不下，使得经济结构朝着畸形的方向发展。房地产占据了太多的资金资源，使得其他实体经济难以供血逐渐萎靡，中小企业融资难、融资贵，与房地产的资金配置很有关系。

　　不过，从好的方面看，监管部门已经注意到这个问题。近期，银监会正在对16个热点城市的银行业金融机构进行检查，截止今年9月末与房地产有关的金融项目都在检查范围内，打击首付贷和零首付等投机行为。可见政府对於资产泡沫还是有所防范。总的来说，房地产调控短期内不会放松，所以房地产投资迟早会趋缓，这种情况下楼价稍微有所回调，这也是意料之中的。

　　楼市调控短期不动摇

　　中国经济仍然存在较大压力，若楼市降温，必将影响到整个经济。野村中国首席经济学家赵扬认为，中国经济增长动能正在企稳。但展望未来，经济仍存阻力，因一线城市房地产市场已经开始降温，这将传导至其他城市，并最终伤害房地产投资增速，而房地产行业牵动着建材、化工等其他40多个相关产业的发展。那麽中国会如何取舍？

　　余丰慧认为，目前政府对房地产的调控应该不会动摇，国家主席习近平也提出，要把防范资产泡沫作为货币政策的方向。可见，中国宁愿牺牲经济增速，也要防范风险。昨日统计局表示，今年的经济增速保持6.5%没有问题，可见国家对於今年的经济数据比较有信心，在这种情况下对房地产的调控不会减轻。货币政策方面会继续保持收紧的态势，降准、降息不在考虑以内，最多考虑一下逆回购。

　　而申万宏源团队预计，此番地产投资势头恐难持续。销售回落，投资增速大概率难以持续，将成为明年经济下行的一个压力。在这种情况下，今年之内政策显着收紧和放松的概率都不大。考虑到经济下行压力，保增长仍需基建发力。预计中央经济工作会议将继续保持宽松的财政和货币政策基调，PPP供给侧改革、国企改革等有助於保增长的改革将会进一步推进。