大部分由發展商及地產代理商合作的按揭計劃，按揭成數最高可達70%至80%

 　　本地銀行低息環境下，樓價屢創新高，金管局最近出招收緊樓按措施，降低銀行的按揭成數上限。不少發展商看準機會，推出俗稱「包按」的高成數按揭，雖然這些高成數按揭可令市民更易買樓，惟當中內藏不少陷阱。香港商報記者 林展鋒

　　本港樓價長年居高不下，每逢城市領先指數(CCL)升至重要關口，政府都會推新「辣招」或調低按揭成數上限，試圖降低投資者的購買力。因此自從2015年調低按揭成數上限後，便有發展商為買家提供「包按」，令買家的入場門檻減低。

　　最近，金管局又推出3項收緊樓按措施，當中要求銀行須將涉及非首次置業人士的按揭成數上限，下調10%。新措施下，價值700萬元以下住宅物業的銀行最高按揭成數上限由60%降至50%;價值1000萬元或以上的住宅物業最高只得40%按揭額。

　　高成數按揭實際息口高

　　有見及此，發展商紛紛增設五花八門的按揭計劃，大部分由發展商及地產代理商合作的計劃。它們的按揭成數最高可達70%至80%，新地(016)甚至曾推出「借凸」的120%按揭。利率方面，另外有計劃則提供首一至兩年的優惠利率，年利率達2.3%至3.5%，其後供款利率則會增加，甚至有些計劃提供首一至兩年「供息不供本」。這些計劃雖然能獲取更多貸款，而且首數年供款大減，惟其後買家須支付更多利息，尤其是使用「供息不供本」，實際利息開支可以比一般按揭高出幾倍。

　　例如：早前荃灣新盤海之戀開售後，長地(1113)透過旗下財務機構向買家提供的按揭計劃，其最大賣點就是買家可免壓力測試，而取得70%按揭。該計劃按揭年期最長可達25年，首三年只供息不供本，全期息口為P減1厘，實際息率為4.25厘(大P現為5.25厘)。以最平的一房實用面積371平方呎的單位計算，該單位折實售559萬元，計劃貸款額391萬元，首三年供息不供本，每月利息支出近1.39萬元，3年後每月供款約2.28萬元，總利息開支377.96萬元。

　　反觀銀行的按揭計劃，由於受金管局提高大型銀行按揭業務資本金要求，汇豐、渣打、中銀香港早前均將息率上調0.1厘，至H+1.4厘。以此計算，50%按揭279.5萬元貸款，每月供款只需約1.16萬元，總利息開支67.8萬元，可見「供息不供本」計劃只是蜜餞黃連──先甜後苦，其實際利息開支比支付銀行的總利息高出5.57倍。

　　留意「轉按」風險

　　有些買家深明此理，故在申請高成數按揭後數年，再申請轉按至銀行，希望以較少首期入市同時，又不用捱貴息。不過「針無兩頭利」，由於銀行的按揭上限一再降低，故轉按的風險一點也不低。假設買家以轉按方式買入一個500萬元的上車盤，選擇使用發展商旗下的80%按揭，還款期25年，並在首兩年享有較低息優惠，利率為2厘，其後利率升至5.25厘(P)。還款兩年後，尚餘貸款368萬元。以現時銀行50%按揭，最多承造250萬元按揭，買家仍須多補118萬元才可成功轉按減息。由此可見，除非樓價有約50%的升幅，買家才不用額外補錢轉按，否則便要繼續支付高利息。

　　除了樓價升幅外，買家亦需要留意銀行息口的轉變。值得留意的是，今年美國聯儲局已加息2次，市場一般預計年底會進行第3次加息，未來兩年美息應會比現在為高。此舉勢會令本港的資金流向海外，從而推高銀行同業拆息(HIBOR)，換言之，買家在數年後轉按，就有可能需要承受較高的按息。

　　拆局解碼

　　加息非洪水猛獸

　　香港的上車客最怕出現的事情，其中之一就是按息增加。尤其在美國聯儲局加息兩次後，不少上車客都擔心日後買樓時，要負擔沉重的利息開支，故視其為洪水猛獸。不過，加息雖令借錢支出大增，卻可以在一定程度上紓解通脹。

　　香港今年的基本通脹率雖然一直處於2%的增幅水平，但香港經歷近8年通脹，累積通脹升幅已遠高於大部分主要經濟體，因此過去數年的通脹導致港元的實際購買力下降了不少。從另外一個角度來看，利率上調能夠降低通脹壓力，亦為儲蓄提供一定回報，對紓解民困有正面作用。

　　今年香港加息機會不大

　　況且，香港私人住宅物業售價近年展開凌厲升勢，屢創新高。即使政府推出一系列需求管理措施，以及增加供應，樓價過高的問題依然存在。歸根結底，利率環境是決定樓價變化的關鍵因素，因此加息有望抑制樓價。

　　不過，要推高港息也並非易事，皆因香港銀行體系結餘過多，即使金管局不斷增發外匯基金票據，本港銀行體系結餘仍有約2000億元。市場估計，當銀行體系結餘降至約500億元，港息才會浮現上升壓力，而且只有美國累積加息達0.75厘，才有足夠誘因令資金流出香港，因此筆者相信今年港息上升的機會不大。林展鋒