近日，北京市住建委放松高價盤預售證審批，豐台區北京金茂府、招商中國璽和華潤昆侖域預售證獲批，預售價格均在9.5萬/平方米左右，已然打破預售價格不超過8萬/平方米的「潜規則」。作為本輪房地產調控的風向標，北京松綁限價是否意味着熱點城市市場轉向的信號?未來調控政策又將如何演變?

　　適度放開政策平衡供需矛盾

　　為了實現2017年房價環比不增長的調控目標，北京嚴控預售證審批，新增供應量持續低位運行。一方面，新推案項目集中分布在昌平、密雲和平谷等遠郊區域，主城區近乎斷供;另一方面，低售價項目持續增多，相較而言自住房憑藉價格優勢更容易拿到新的預售證，高價盤預售證普遍難以放行。并且，市場已默認房價「天花板」，預售價格不超過8萬/平方米。1至7月，北京商品住宅新增供應量降至163萬平方米，同比減少63%，成交量降至326萬平方米，同比下跌54%。極低供應量很大程度上制約成交持續低迷，并進一步加劇了本就供不應求的局面。

　　今年以來，北京房地產市場調控政策成效顯著，房價環比不增長調控目標已經階段性達成，此時適度放開高價盤也屬合理，可以有效應對主城區房源匱乏，緩解供不應求的矛盾。况且豐台區3個高價盤集中獲批預售也僅是個案，并不意味着北京高價項目全面放行。

　　松綁或導致報復性反彈

　　熱點城市相繼出台并升級調控，強制性行政干預房地產市場，極易滋生市場亂象，集中體現在以下三點：

　　其一，熱點城市由「買不到」轉向「買不了」。受制於「四限」政策持續發力，在嚴厲打壓投資、投機性需求的同時，難免會錯殺部分首置以及改善性需求。

　　其二，市場資料「失真」。表面上看，前7月熱點城市房地產市場「急凍」，多個城市累計成交量同比腰斬。不過，新開盤項目銷售依舊火熱，南京、上海等市相繼出台新政，要求開盤需公證搖號，市場熱度可見一斑。

　　其三，二手房市場明顯降溫。房管局嚴控新房預售價，致使新推案項目售價明顯低於市場預期，銷售也是持續火爆，首開并售罄的案例不在少數。反觀，前期推案項目售價仍處高位，已然陷入去化不暢的窘境。部分區域、板塊甚至出現一二手房價格倒挂，多數城市二手房成交量高位回落，以燕郊為代表的熱點城市二手房市場率先以價換量，價格出現劇烈調整，但是二手房市場并未明顯好轉，成交量依舊維持在較低水平。因此，熱點一二線城市成交持續低迷，主要還是受調控政策嚴厲打壓影響，市民購房需求依舊堅挺，一旦調控政策有所松動，市場或將報復性反彈。

　　易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇

　　(逢周二刊出)