周八駿

　　自上屆特區政府實施「辣招」並不斷「加辣」以來，香港私營房屋市場的樓價不僅未被抑制，相反，不斷上升，屢創历史新高。

　　盡管美國聯邦儲備委員會公開市場委員會已經多次上調美國利率，在聯系匯率制下香港也面對利率上調的壓力，但是，香港私營房屋市場的樓價不僅未被抑制，相反，依然不斷上升，屢創历史新高。

　　私營房屋市場樓價不斷上升，推動私營房屋市場的租金也不斷提高。

　　特區政府差餉物業估價署最新公布，按2017年10月租值重估應課差餉租值，香港十大屋苑租值錄得5%至13%的升幅；尤其值得注意的，是香港近年湧現的「納米樓劏盤」租值升幅，居然跑贏十大屋苑。例如，九龍城新盤一個位于低層C室面積僅166平方呎的單位，應課差餉租值由2017/18年的9.1萬元，升至新一年度的10.7萬元，升幅達18%。

　　私營房屋市場樓價不斷創新高，推動公營房屋的市場價格也不斷創新高。例如，今年3月初，鰂魚湧康山花園7座中層A室，實用面積為431平方呎，以補地價760萬元成交，呎價約1.76萬元，創居屋呎價新高。日前，同一屋苑7座另一個A室，實用面積也是431平方呎，在市場以788萬港元成交，實用呎價首次突破1.8萬元，再創居屋呎價新高。

　　耐人尋味的是，一方面，香港銀行界承認港元利率有隨美元利率上調的壓力，另一方面，最近香港最大兩家銀行匯豐和中銀香港卻又一次带頭下調樓宇按揭利率。兩家銀行的首年定息利率均為1.68厘，至于期後息率，匯豐由原先H加1.3厘減至H加1.28厘。中銀香港則減至H加1.26厘。銀行競爭樓宇按揭的原因，在于它們苦于缺乏其它貸款去向，涉及香港經濟轉型和发展的深層次問題。但是，銀行降低按揭利率，無疑會進一步推高樓價。

　　須克服供應「壟斷」

　　至今，特區政府診治香港房屋問題的基本方略是增加土地供應和增加公營房屋供應，尤其側重增加居屋供應以滿足中低收入家庭和個人置業需求。李嘉誠在最近其所屬上市公司年度業績发布會上也明確表示，香港的樓價不合理，解決問題需要政府增加公營房屋供應。政府也關注私營房屋市場存在著「空置」現象，于是，財政司司長公開表示政府擬開征「空置稅」促使私營市場增加房屋供應。

　　增加供應當然有助于壓抑價格，這是經濟學常識，但是，前提是必須不存在壟斷。香港的土地供應是高度壟斷的，《基本法》第7條規定：「香港特別行政區境內的土地和自然資源屬于國家所有，由香港特別行政區政府負責管理、使用、開发、出租或批給個人、法人或團體使用或開发，其收入全歸香港特別行政區政府支配。」目前的問題是，政府欲增加可用于房屋建造的土地供應，卻因為種種因素而難以如願。

　　另一方面，私人囤積了大量可用于房屋建造的土地，卻因為私營房屋市場形成寡頭壟斷而未轉化為能夠抑制樓價的私營房屋供應。即使開征「空置稅」能夠促使私營房屋市場增加供應，但是，只要私人囤積土地的意願不受影響，那麼，私營房屋市場的供應仍然克服不了「壟斷」因素。

　　僅僅按現有的方法包括打算采取的措施，可以斷言，香港私營房屋市場的樓價以及租值不斷上升或者升易跌難的狀況不可能被改變，從而，與私營房屋市場掛的公營房屋樓價和租金也難以不是不斷上升。

　　樓價和租金不斷提高，對于香港有物業的居民是喜，但是，對于香港無物業的居民是憂，政府和社會各界必須權衡而作決斷。從穩定當前經濟和社會整體安定來看，樓價和租金不宜急跌和大跌；從長遠經濟发展和穩定青年來看，樓價和租金必須爭取有序下調。就特區政府而言，樓價上升带動地價上漲所獲得的財政收入增加，可以承擔增加公營房屋的財政支出，卻無法安撫「無殼」的香港居民尤其青年愈益躁動的情緒。

　　爭取樓價和租金有序下調，需要調整政策思維。限制甚至禁止非香港居民購置香港物業，應列入政策選項。可以宣布這是權宜之策以維護香港高度開放的形象。