內地房地產市場全面調控至今兩年有餘，政策嚴厲程度史無前例。調控效果明顯，房價實現了基本平穩或者小幅下跌。價格調整的影響開始向銷售量、資金端及土地市場傳導，整個產業鏈的降溫意味調控已經取得了階段性的成果，其意義重大。

　　目前內地房地產業已經發展到一個新的階段，但高房價問題依然突出。核心城市房價收入比保持在20以上的水平，部分城市超過30，不僅遠超國際普遍認可的水平，甚至比美國和日本樓市泡沫破裂前還高出數倍（日本首都圈和京畿圈10至12，美國4至5）。其次，目前有業內人士預測內地房地產市值達到65萬億美元（約450萬億元人民幣），已經超過美國、日本和歐盟三個地區樓市價值的總和。

　　房地產對經濟增長儘管仍有較大的貢獻，但鞏固調控成果的意義更為重大，必要時可以接受犧牲短期部分經濟增長的代價。實際上，房價穩定，哪怕是小幅下跌，短期內也不會對經濟增長產生較大負面影響。通過增加供給（包括租賃住房）來滿足剛需群體的需求，在一定程度上也能保障房地產投資和銷售的基本平穩。基於此，在控制住房價格的同時，通過振興實體經濟，不斷提高居民的收入水平，使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲，不斷縮小房價收入比，通過「擠泡沫」的方式，長期、平穩消除房地產泡沫將創造歷史奇迹。

　　房價上漲得到控制促市場整體降溫

　　從國家統計局公布的70個大中城市房價指數看，城市房價上漲基本得到控制。從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格指數9月份由漲轉跌，10月穩定不變。二手住宅銷售價格指數下降幅度增加，9月環比下降0.1%，10月份降幅上升到0.2%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格指數的漲幅繼續收窄，10月份分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格指數也呈現趨穩態勢，10月份35個三線城市新建商品住宅價格上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。

　　如果僅僅房價趨穩，我們還不能判定房地產市場降溫，只有成交量、投資開發、資本及土地市場都出現降溫象，才能判定調控取得成效。目前內地已經基本達到這一目標。

　　房價小幅調整或有利於經濟穩定

　　近20年來，內地房地產市場一個令人難以理解的現象就是房價只漲不跌。這一現象在全世界都屬罕見。由於內地房地產調控多次搖擺不定，往往在經濟下行時放鬆調控以拉動經濟，房價上漲過快時則加強調控來平抑房價，尤其是過於側重限購、限貸等需求端調控，而不是供給調控與需求調控相結合，致使房價「越調控越高」，形成了市場對房價「只漲不跌」的預期，從而削弱了調控效果，危害了房地產市場的健康。

　　房價過快上漲還加劇了居民收入分配差距。北京大學11月28日舉行的「內地居民財產差距與收入分配問題研究」成果發布會相關報告顯示：在房價的助力下，不論在城鎮還是農村，房產價值佔居民總財產的比重已經達到超高水平，房價也成為推動居民財產價值升值和差距擴大的重要原因。2002年至2012年，居民總財產分布差距堅尼系數上升了38.7%，其中45.4%是由房價上升引起的，尤其在城鎮地區，房價上漲對居民財產差距擴大的影響更為顯著。

　　當前房價已經到了相對較高的水平，如果放任房價過快上漲會增加年輕群體的購房壓力，抑制消費能力，當房價與收入持續脫節時就有可能引發斷供等系統性風險。

　　目前內地房地產市場調控思路和措施是正確的，調控重點在於控制房價上漲，可有效地避開誘發樓市危機發生的政策因素。房價收入比是一個比值，化解房地產市場風險不僅可以通過降低分子（房價）的方式，還可以通過增加分母（收入）的手段。控制住房價格的同時，通過振興實體經濟，不斷提高居民的收入水平，使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲，不斷縮小房價收入比，通過「擠泡沫」而非「刺破泡沫」的方式，保障內地房地產市場實現「軟陸」。

　　房地產業和金融業的快速發展與工業部門形成較大利差，導致資金加速流向房地產行業。新增人民幣貸款數據顯示，居民部門2009年新增人民貸款為2.46萬億元，至2017年增加到7.13萬億元，增長了190%。同期，企業部門（非金融性公司及其他部門）新增人民幣貸款從7.14萬億元下降到6.71萬億元，下降了6%。居民部門新增人民幣貸款佔比從26%增加到了53%。房貸構成了居民貸款的主要部分，很明顯新增貸款主要都流向了房地產行業，這對實體企業部門的融資產生負面影響。房地產市場調控結合金融的強監管對於引導資金回歸實體產業部門具有重要意義。

　　堅持房地產調控須付出一定代價

　　目前房地產業在內地經濟增長中仍然起重要作用。2017年房地產業行業增加值53850.7億元(人民幣，下同)，對GDP的貢獻率為6.5%。由於核算方法及相關技術指標的影響導致貢獻率被低估。如果按照市場租金法來重新評估自有住房服務價值，房地產業對GDP的貢獻達到12%。

　　房地產投資也對經濟增長發揮重要作用。2018年1至9月內地房地產市場投資8.86萬億元，房地產投資佔固定資產投資的比例為18%，按照2017年資本形成對於GDP增長貢獻率32.1%來估算，房地產投資對GDP增長的貢獻率約為5.8%。

　　我們呼籲通過市場配置資源，但房地產調控不僅關係到經濟發展，而且與國計民生息息相關，所以政府的合理、適度調控是必要的。內地長期、平穩消除房地產泡沫將創造歷史奇。

　　上海市人民政府參事、人民銀行調查統計司原司長 盛松成

　　同策房產諮詢股份有限公司研究員 宋紅衛