下半年以來內地大量流拍地塊引起了市場的注意，也標誌土地市場進入了轉涼階段。本文主要對重點監測城市在目前市場環境下高溢價成交的土地進行梳理，進而分析這些地塊的特徵。

　　高溢價地塊總價較低

　　從地塊的總價區間來看，高溢價地塊最低的成交價僅118萬元（人民幣，下同），總價最高的則高達107億元，大部分高溢價成交的地塊成交總價在5億元以下。以此來看，地塊得以高溢價成交的主要原因在於起始的總價較低，地價與房價的巨大差距使得土地即使以高溢價成交，其成交總價也在大部分房企可承受的範圍內（大部分總價低於10億元），且盈利難度也不高。而從不同總價段中高溢價地塊成交的佔比來看，總價在10億至30億元的地塊成交溢價率較高的地塊佔比高達28%，其次5億至10億、30億元以上總價的地塊中，各有24%和21%的地塊屬於高溢價成交，而低總價地塊裏高溢價成交的佔比相對較低，總價在1億元以下的地塊僅有10%的溢價率超過了三成。

　　進而從這些高溢價地塊距離市中心的距離來看，其中有36%的高溢價成交地塊距離城市市中心不足10公里，對於土地而言，區位優勢對土地價值的影響是最大的，接近市中心意味更多資源和配套，地理位置優越的地塊也更加容易受到開發商的激烈競爭。

　　總的來說，2018年下半年以來，土地市場整體溢價率持續走低，重點城市溢價率最低降至4%，高溢價地塊的成交幅數也多月連續下降，在這樣的市場環境下，可以看出高溢價地塊無非具備以下兩個最關鍵優勢：位於城市核心地段，屬於稀缺資源；樓板價處於城市價格窪地，與周邊在售房價形成巨大差距。雖然在一些城市土拍條件的限制下，溢價率也受到一定影響，但擁有這兩個優勢之一的地塊一定仍是開發商重點競爭的項目。

　　隨年末來臨，土地市場將迎來周期性的「供地潮」，尤其是在今年地價趨穩、而穩房價形式依舊嚴峻的情況下，完成供地計劃的壓力更會進一步凸顯出來。如北京、蘇州等城市在年末均加強了推地力度，新增上市土地的數量和質量都會有顯著提升；另一方面，企業也加快了融資步伐，融創、首創、綠地、金地等企業近期均有不同額度的融資動作，一定程度上增強了企業的現金流能力。在這樣的條件下品牌房企會更加牢牢把握拿地機會，而備受關注的城市核心稀缺土地資源，也將迎來更激烈的競爭。

　　易居（中國）企業集團研究總監 洪聖奇

　　（逢周二刊出）