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【分析員咖啡館】 規模、利潤如何取舍?房企合作開發態度分化

【分析員咖啡館】 規模、利潤如何取舍?房企合作開發態度分化

責任編輯:程向明 2020-04-28 00:26:48 來源:香港商報網

  隨著房地產行業從增量市場進入存量市場,整體規模幾乎見頂,恒大(3333)、旭輝 (00884)等規模房企提出了提質增效、提高權益保證利潤的發展的戰略;但與此同時,部分房企卻開啟了尋地合作計劃,意圖通過開放合作比例維持行業地位、尋求規模進階。一方面是「提質增效」追求精細化發展,另一方面是「分享權益」撬動規模快速增長,此背景下房企合作開發的意願也出現分化。

  合作開發已是常態

  近期中梁(2772)、華潤(1109)、中海(688)、中交等房企陸續發布「尋地合作計劃」,提出以戰略合作、股權合作、聯合拿地、收並購、代建、城市更新、國企混改、勾地、舊城改造等方式獲新項目的需求。主要以國企、央企為主,且範圍基本上集中於一二線和強三線城市。而越秀(123)、融信(3301)、首創、奧園(3883)、弘陽(1996)、正榮(6158)等多家上市房企也在業績發布會中表達了2020年還將繼續增加土地聯合獲取開發、增強合作、降低成本的投資態度。

  諸如此類的「尋地合作計劃」發布,一方面是在「房價維穩、地價難降、利潤空間收窄」的大背景下,倒逼房企在2020年不得不大力拓寬拿地渠道、控制拿地成本。優質城市在配建房、自持等約束條件下,優質地塊的隱形樓板價持續上漲,限價短期尚未放寬,企業的運營難度加大、盈利空間漸窄。另一方面,回歸二線的戰略驅使下,僧多粥少導致優質城市拿地艱難。自2019年企業提出回歸一二線之後,一線城市和二線城市全年成交建面同比分別上升11.07%和9.64%,但其中上海和深圳除去特殊屬性用地後,成交建面同比各自下滑5.32%和10.37%。可以看到,優質城市、優質地塊仍處於僧多粥少的態勢,招拍掛撿漏難度大,導致諸多房企「不得不」開展尋地合作計劃。

  事實上,合作拿地、合作開發對於房企而言並非新鮮事,絕大多數房企都已經參與,且合作比例並不低:從上市公司披露的2019年新增拿地來看,僅有中海、榮盛、雅居樂(3383)和新城(1030)等少數幾家房企權益比例維持在80%以上,在上市房企中屬於新增土儲權益較高的企業。大部分上市公司的新增土儲的權益比例在50%至80%以內,包括龍湖、萬科、綠城、中梁、世茂等龍頭房企;此外,融信、大發、德信的權益比例分別低至47%、46%和39%,這些企業大部分拿地以合作為主,且在合作中的權益占比並不高。

  較低水平的權益拿地比將影響合同銷售權益佔比,使交房時營收權益占比下降,最終導致公司的報表質量下降,未來的歸母利潤增長。

  易居(中國)企業集團研究總監   洪聖奇

  (逢周二刊出)

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