內房債務風波持續發酵，並蔓延至香港房地產市場。九龍東舊機場的啟德發展區，自2007年以來，不時傳出多家內房高價搶地，可惜時移世易，一眾內房想迅速回籠資金，最實際的方案始終是沽售資產，因而近期多家內房均在大減價出貨。

　啟德是香港近年罕有的市區新發展區，規劃定位是第二個商業中心CBD2，日後又有大型商場、寫字樓、體育館等設施，發展潛力巨大，因而一向是地產商必爭之地，多家內房企業盯上這裏，準備大展身手，但沒想到最後竟成為一些內房的英雄塚。啟德發展區，也可謂是近年內房進軍香港的一個縮影。

　4B區4號地皮三度易手貶值一成

　啟德發展區的故事，由4B區4號地皮說起。這塊地皮，最新消息是由陷入債務危機的佳兆業(1638)，以79.5億元售予老牌香港發展商新世界發展(017)及遠東發展(035)。這塊地皮可謂一波多折，幾年間幾度易手！

　2018年11月，曾是香港十大富豪的潘蘇通經由高銀金融(530)「爆冷」以89.07億元中標投得這塊啟德4B區4號地皮，當時擊敗6家財團，包括會德豐及新世界等超級財團組合。該地皮面積約9708平方米，住宅用途，最高可建築總面積5.34萬平方米，每方呎樓面地價達1.55萬元，較市場最高估值還高出10%，可見潘蘇通非常進取，志在必得。

　可惜高銀金融同一些內房企一樣有過度冒進、負債過多、流動資金不足、欠缺風險管理等毛病，隨着內地收緊對房企融資，問題不斷湧現，去年7月，資金緊張的高銀不得不把上述4B區4號地皮以「蝕本價」70.4億元沽出，較2018年的中標價虧損逾20%，還未計資金成本、前期開發支出及各類雜費。最終轉手出售，高銀稱預計錄得虧損27.5億元，然而高銀老闆潘蘇通財務危機未解除，近期更遭中信銀行(998)申請破產。

　高銀潘蘇通遭申請破產

　啟德4B區4號地皮接貨者是一家離岸公司，由內地商人陳壯榮持有，當時陳壯榮被指與佳兆業關係密切，故佳兆業一直被傳為項目之幕後買家，直到佳兆業隨後發布2020年財報中證實：其於11月以32.03億元獲啟德項目50%權益。

　巧合的是「接盤」的佳兆業沒多久也出現財困，據了解，佳兆業明年將有27.97億美元(約178.13億元人民幣)境外債到期，加上要支付債息、分期兌付理財產品等127.88億元人民幣及其他潛在表外債務。佳兆業在債務危機中深陷泥潭，為了救亡急於沽售資產尋求資金回籠。

　直至上月，遠東發展宣布，將夥拍新世界發展，以79.5億元作價收購該幅啟德4B區4號地皮，折合樓面呎價約1.38萬元。相對長實(1113)今年2月份斥102.8億港元投得毗鄰的啟德4E區2號地皮，樓面呎價約1.59萬元，而啟德住宅新盤目前平均呎價約2.8萬元。可見這幅啟德4B區4號地皮，由2018年11月至今3年間，三度易手貶值約一成。目前該地盤已完成地基工程，料最快2023年可預售樓花。

　中海外減持啟德地權益

　無獨有偶，即使沒有出現債務危機的內房企，也減持啟德地皮權益。最新今年11月26日，內房巨頭中海外(688)公告，擬以13.48億元出售香港啟德4E區1號地皮項目30%權益。交割後，中海外權益將減至50%。中海外在2020年12月以42.728億元中標該地皮，單純計地價30%權益已相當於12.82億元，未計投入之建築成本，估計中海外是次減持僅屬平手離場志在套現。

　曾幾何時，內房企業更是啟德發展區地皮的主要買家，最經典首推海航集團及旗下香港國際建投。海航旗下香港海島建設地產在2016年以88.37億元奪標拿下啟德第1K區3號住宅地盤，該地皮可建樓面近65.5萬平方呎計算，樓面呎價高達1.35萬元，較當時市場估值高出1.4倍，轟動市場，但也受部分港人批評海航炒高香港地價！海航先後在2016至2017年間累計斥272億元掃入啟德4幅地皮，市場曾戲稱啟德將成為「海航啟德城」。

　海航曾奪4幅地最後一場空

　可惜，海航崛起迅速，隕落也急劇！受內地近年限制企業海外併購，海航眾多海外業務大幅收縮，海航於2018年以159.6億元，向恒地(012)轉售啟德1K區3號及1L區3號地皮，而會德豐則以63.6億元承接海航的1L區1號地皮。至於由香港國際建投(687)持有的最後一幅啟德地皮1L區2號地，亦於2019年以約68.9億元蝕讓予會德豐。加上這兩年多新冠疫情全球大爆發，各國限制通關，航空及酒店業面臨滅頂之災，海航集團因未能清償到期債務，更要破產重整。

　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇接受本報訪問表示，以前內房積極進取的方式在港高價拿地，可是隨着內地政策變化，內房企業發現在港拿地，並非像在內地拿地那樣高效迅速，香港地皮開發周期較內地長，有時需要5到7年之久，由於資金、經驗等問題，增加內房企業相關風險，難以維持「高槓桿、高借貸」的高增長模式。

　高槓桿增長模式難持久

　中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波接受本報採訪時表示，內房財困問題惹市場關注。近幾個月來內房企業頻繁轉手啟德地皮，是在緩解內房企業的流動性壓力。很多民營內房企業在內地借錢成本高，相對內地國營房企資金穩健，又與銀行關係緊密，負債比率比較合理。

　目前全球在量化寬鬆，資金水浸的低利率環境下，內房為何不可以在全球金融市場中以較低融資成本進行融資？李兆波指出，確實有不少內房在美國市場發行美元債進行融資渡過財困，但外國也有監管等信用評級機構對內房進行審查，如果某家內房債務槓桿比率過高，一樣要支付很高的風險溢價，增加融資成本。而且現階段經濟下行，所以不少內房企業在港拋售資產套現。但他相信未來內房企業依舊會重返香港市場繼續拿地。

　世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷接受本報訪問時指出，未來內房企業還是會返回香港市場的，畢竟地產商也想在國際金融中心佔據一席。如今一些內房出現財困，紛紛在香港變現資產，代表內房企業正面臨短期流動性緊張，香港的地產流動性都較強，有價有市可以快速讓內房還債。