香港專業地產顧問商會會長 蔡志忠

樓市低迷，從港府拍賣土地可見一斑。日前啟德發展區一塊鄰近港鐵宋皇臺站的住宅地皮，以53.5億元拍賣售出，每呎樓面地價僅為5392元。相比2019年6月招標出售的另一塊地皮，樓面地價高達19636元，誇張地大跌了72.4%；也比2013年6月份出售的啟德第一塊地皮，樓面地價每呎5428元還要低，地價已經重返10年前。此外，長實去年12月份投到的毗鄰地皮，每呎樓面地價為6138元，當時的低價曾引起外界議論，可是這次售價又再低了12%，真是低處未算低。

地產商其實很審慎

投得此次地皮的發展商信和集團副主席黃永光指出，地皮為優質地段，鄰近港鐵站，貫通港九新界各區及高鐵各站，位置又處於名校網，與啟德地下購物街相連等，他開心地說將投資興建優質住宅物業。雖然黃永光表示對香港地產前景充滿信心，但仍然看得出他們對後市持有審慎態度，此次出價回到10年前，而且是聯合4家財團共同合作發展，一起分擔投資風險。外界對如此低的地價感到嘩然，其實已經是出價最高的了，因為還有5家財團的入標價更低，當中包括一向較為進取的恒地、會德豐、南豐等財團。

香港的經濟環境不景氣，加上利率居高不下，樓股市場量價齊跌，尤以樓市更為低迷，地產商賣樓需要大幅減價兩至三成，才有若干買家願意承接，因此投地轉趨保守和審慎，地皮拍賣出現流標變得屢見不鮮。這次難得還有人肯出價競標，差不多到達估價港府就會拍板，況且庫房也需要有收入。

中央支持香港國際金融中心地位

面對今天錯綜複雜的政經局面，香港如何保持國際金融中心地位？聽聽中央領導人怎麼講吧，國務院副總理丁薛祥在「一帶一路」高峰論壇上以視像方式發表主題演講，強調中央支持香港長期保持獨特地位和優勢，鞏固國際金融中心、航運、貿易中心地位，維護自由開放、規範的營商環境，保持普通法制度，拓展暢通便捷的國際聯繫，在共建「一帶一路」中發揮更為重要的功能。中央對港的政策始終沒有變，在內部政治穩定之下，仍然要以經濟掛帥，加強國際金融中心建設、打造國際創新科技中心、做好國際超級聯繫人角色、招募大型企業、招攬優秀人才、招商引資、做大IPO和激活股市等，都是未來港府應該重視的工作。

至於樓市，未來一段時間仍然會處於低潮狀態，這是沒辦法改變的事實。大家唯有付出多一點耐性，等到香港的國際金融中心地位更鞏固和提升，經濟市場得以真正復蘇之時，就會帶動樓市向好的方向發展，現在只能跟隨市場走勢。樓價今年仍然向下，既然地價回到10年前，樓價也可以回到當年，我們不妨看看10年前（即2013年）的樓價，再想想這個跌幅是否合理，有沒有首置者肯入市？

樓價可以重回當年

10年前的中原城市樓價指數（CCL）大約是120點，如果要跌到10年前，以今天的指數161點計算，還需要下跌25%左右；再與高峰期的191點比較，總共需要跌37%。也許這個120點會是一個見底信號，10年前的樓價，是今天地產商投地的預期售價，也符合港府及首置者的期望，樓價將如預測般慢慢下跌。

筆者相信，今後地產商將會以此啟德地價作為投標準則，港府也會接受此等出價，而市場也將承認這個價格。未來樓市的走勢，地產商新樓繼續減價促銷，二手樓業主沒有選擇餘地唯有跟隨，今年、明年甚至後年樓價仍有機會下跌兩成或以上。到時將會是首置者入市良機，而聰明的你，也會根據個人實際需要作出買賣選擇。（圖源中通社）