蔡志忠-亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

近日地產市場發生一件非常震撼又令人傷感的事件，樂風地產集團創辦人及主席周佩賢（Carol）不幸離世。坊間盛傳是因爲公司嚴重財困，集團相關公司被債權人入稟高院申請清盤，旗下有兩個大型項目被銀行接管，加上個人又被申請破產呈請等，因此估計是一時想不開，才萌生自殺念頭。她生平勤奮好學，理念創新，勇於開拓，年僅43歲就建立起百億商業王國，如今英年早逝非常可惜，對其不幸離世表示哀悼。

認識Carol很多年，她創辦的飲食名店「楚撚記」，主打港式撚手小菜，這個熱門又總是要排隊的店舖位於荃灣川龍街，是租用筆者旗下物業。她是一位非常上進的年輕人，憑藉個人努力一步步發展事業，一路走來很不容易。讀者或許會問，樓市不是已經復蘇、樓價也回升了，為何還會有此等地產悲劇發生？問得很貼切，其實樓市從去年下半年開始興旺，主要是住宅市場，原因有港府政策和銀行放鬆貸款的支持；反觀工商舖市場，長期缺乏支援，銀行極少肯做按揭，引致此類物業承接乏力，價格出現暴跌，整個行業面臨極大困境，許多投資者和中小地產財團也出現資金鏈斷裂情況。

過去幾年，工商舖市場的衰落，是整個大氣候的問題，一個突然沒有按揭貸款支持的市場，價格當然會一直往下走，直到按揭回歸正常之時才有轉機。筆者認為可能Carol過於自責，未能冷靜好好處理事情，才會一時衝動產生了這個悲劇。其實商業地產出現「寒冬」，並非她個人的錯，是時代的錯。她能把「楚撚記」這個飲食品牌，做得如此出色，證明她很有才華。不過，凡事都非絕對，所謂物極必反，當住宅價格越升越有，商業物業越做越低，距離拉得太遠的時候，就是價格開始反彈之時。遺憾的是，商業地產的春天即將到來，她卻未能度過這個難關。

商業地產存亡  關鍵在於銀行

根據媒體報道，傳聞本港銀行加速處理2,000億元不良貸款，要增聘200人特殊資產團隊清理壞帳。筆者認為也是一件好事，盡快處理壞帳，就不會再有壞帳，這樣或不得已要賤賣抵押品，雖然對債仔有點不公，但總好過長期積壓著這些不良資產，不斷讓市場作為唱淡理由。由此看來，工商物業價格還會有一些時間出現波動，銀主在處理銀主盤的過程中，難免被市場大幅壓價，用家和投資者是入市千載難逢機會。估計今年清理壞帳的速度會非常快，大家別以為2,000億元不良資產很多，比起銀行有近20萬億元存款，可說是小巫見大巫，要記住這句話，「蘇州過後無艇搭」！

用生命來喚醒新生命，或許這就是一個轉折點，接連發生幾單地產投資界的悲劇，應該可以震撼僵化的工商貸款市場。如何讓工商市場盡快復蘇？與其Call Loan追債，不如放寬信貸，銀行無需強硬去追收不良貸款，只需要與金管局聯合開一個記者會，再次重新宣布配合金管局2024年出台的按揭指引，向工商舖買家提供按揭貸款額最高可達7成。當然在現有的價格之下，因應客戶的實際狀況貸款額做到3-5成便可以，重點是要有肯借錢的姿態。因為如果銀行肯公開宣布承造商業貸款，工商物業價格就不會這麼低殘，樓價回升一點，投資者能夠賣得到樓，就可以減輕銀行債務，新買家實力相對較雄厚，物業壞帳變成好帳，這樣便可達至三贏局面，而最終最大的得益者自然也是銀行本身。