2026年上半年，廣州甲級辦公樓市場需求持續修復，租賃型淨吸納量同比大幅增長超300%。記者從7月1日舉行的仲量聯行2026年上半年廣州房地產市場回顧與展望會上獲悉，當前，廣州寫字樓市場需求側結構性分化加深：在傳統行業雖貢獻較多成交面積，但多受成本驅動進行搬遷整合的背景下，受中企出海與人工智能（AI）技術賦能的雙重利好加持下，新興行業加速擴張，成為拉動增量需求的主力。此外，儘管廣州市寫字樓租金下行趨勢未改，但跌幅持續收窄，市場展現積極信號。

    傳統行業基礎支撐  新興行業提供增量動力

    上半年，廣州寫字樓市場租戶決策延續理性務實基調，在1000平方米及以上的大面積成交中，金融機構、律所、零售等傳統行業貢獻約三分之一份額，為市場活躍度提供基礎支撐。

    值得注意的是，遊戲、美妝、跨境電商等新興行業在擴張型及升級型成交中的佔比高達65%。這一數據表明，新興行業成為辦公租賃市場增量需求的核心動力。

    仲量聯行分析，廣州新興行業的出海勢頭強勁，特別是跨境電商及美妝、遊戲出海營收均實現兩位數高增長，直接催生了對辦公空間的擴容需求。

    另一方面，得益於AI技術的加持，廣州互聯網廣告和搜索服務等數字服務商規模壯大，加速向核心商務區集聚，從而帶動了對甲級辦公物業的升級需求。

    談及新興行業租戶的活躍態勢，仲量聯行廣州商業地產部負責人江婧麗指出：「這類企業在選址上偏好鮮明，既青睞充滿活力的辦公氛圍與便捷的通勤條件，又追求樓宇運營服務能力。」

    實際成交數據顯示，琶洲、廣州國際金融城等新興商務區憑藉靈活的運營策略精準匹配新興行業租戶需求，產業集聚效應持續增強。上半年，該類租戶占新興商務區新成交筆數的45%，遠高於傳統成熟商務區的25%。

    寫字樓市場空置率微降

    在供應端，隨着廣州甲級辦公樓市場新增供應節奏有所放緩，2026年上半年新增供應量約為20萬平方米，為市場去化贏得了緩衝期，全市空置率收窄幅度相對溫和，由2025年四季度的22.9%微降至2026年上半年末的22.6%。

    其中，新興商務區的去化成效尤為顯著，琶洲與廣州國際金融城的存量項目空置率分別大幅收窄3.9個百分點和7.8個百分點至19.0%和40.6%，展現出強勁的租賃動能。

    存量項目空置的有效去化提振了市場信心。2026年第一季度和第二季度，全市租金環比降幅分別收窄至1.5%和1.2%。

    總體而言，在歷經長達五年的下行周期後，隨着去化策略的日益多元化與市場理性的逐步回歸，廣州部分重點子市場的租金下行壓力正逐步得到緩解。

    租金跌幅持續收窄

    展望下半年，仲量聯行認為，廣州辦公樓市場需求預計將呈現韌性增長態勢。遊戲、美妝、跨境電商等新興行業，以及直播MCN、海外投流、AISaaS等數字服務行業加速規模化發展，依然成為廣州寫字樓市場需求增長主要動力。

    「中企出海與AI科技賦能正在深刻重塑廣州產業生態」。仲量聯行研究部資深董事、華南區研究負責人曾麗表示：「新興行業的辦公需求更緊密地與人才策略、業務協同及品牌全球化深度融合。對樓宇業主而言，需推動資產從單一的物理載體向綜合服務平台轉型升級。」

    而下半年，大量待入市項目仍是廣州甲級辦公樓市場短期面臨的主要挑戰。下半年，市場預計將迎來近60萬平方米的新增供應，空置率料將承壓。儘管租金下行趨勢短期內難以逆轉，但受益於需求端的持續修復，預計全年租金同比跌幅將較2025年有所收窄。（記者 黃裕勇）