作者：王磊

        股市這段時間順風順水，各路聲音唱多，就連人民日報都來背書。但3月30號各部門發文對樓市政策放松，這會使房地產股走牛嗎？資金流向的改變會影響股市嗎？

　　樓市組合拳放開購房需求

　　3月30日下午，央行、住建部、銀監會通知，對擁有一套住房且購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。同時，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調為20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。

　　根據公開資料，此前二套房首付比例為60%，北上廣深二套房首付比例為70%。此前住房公積金貸款政策為首套普通自住房貸款90平方米以下的，最低首付款比例為20%，90平方米以上的，最低首付款比例為30%。

　　同時，財政部也也出新政，購買2年以上普通住房銷售免征營業稅。具體政策為個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　地產股樓市和互動，取決于經濟周期

　　股市這段時間順風順水，人民日報甚至一天兩發文章輪股市，稱要把握股市紅利。樓市突然成為熱門話題，似乎又給股市添了一把火。此次樓市政策放開，房地產股會走牛嗎？？從我們對過去歷史的研究來看，不盡如此。

　　房地產市場的繁榮首先帶動相關企業的盈利增長，而從過去17年的數據來看，房地產公司的盈利增長和房地產指數的關系比較復雜。

　　我們從圖中可以看到，在2006-2008年，和2009-2010年間經濟過熱，房地產企業的盈利增速和房地產指數是正相關的，說明樓市和房地產股一起走牛。

　　而在1998~2005年，GDP處于溫和上揚期，可以看出房地產企業的盈利沒有傳導到房地產股票上，房地產股票被整個大盤拖累。而在2011至今，房地產企業盈利增速和房地產指數的漲跌也是負相關的。

　　所以，我們可以得出初步結論，在經濟過熱期，樓市和房地產股會一起走牛，而在經濟其他時期二者關系可能沒那么大。這是為什么呢？

　　股市運行有自身規律，被吸金影響不大

　　樓市如果繁榮，會不會搶走股市的資金，從而影響股市走向？答案是不會。

　　這是因為有比資金更能決定股市走向的力量。在許多影響股市的因素中，比如GDP增速、M2增速（貨幣供應量）、上市公司盈利等，對股市走勢影響最大的還是上市公司的盈利狀況，這就是股市的內在運行規律。

　　相對于上市公司盈利和股市的關系，M2（貨幣供應量）和股市的關系就要弱一些，最有相關性的部分就是2009年的大幅貨幣投放和2009年的小牛市，而大家也知道這導致了熊市延長了更多時間。

　　資金對股市有影響，尤其在2009年，但總體而言弱于盈利驅動本身資金對股市有影響，尤其在2009年，但總體而言弱于盈利驅動本身

　　而前面我們說過，房地產企業的盈利和房地產股票的關系要看經濟周期，只有在經濟過熱期房地產股票才會走牛。而房地產指數和上證指數走勢幾乎一致，所以真正影響房地產股票走勢的是大盤，而不是房地產企業盈利，這說明房地產股票是典型的周期性股。

　　結語

　　上市公司的盈利增速是刺激股市走向的決定性力量。而至于房地產股，在更多的時間內只是大盤的“小弟”。