易憲容

　　自2014年以來，中央政府推出了一系列救房地產的政策，千方百計采取各種優惠政策讓持有住房者再進入房地產市場，以收一箭雙鵰的作用，既保證GDP增長，又能把房地產市場的風險轉移到這些購買住房者手上（在政府看來，這些人的風險承受能力比其他人強），而且把住房按揭貸款及公積金貸款利率降到歷史最低水平。但是，內地住房市場并沒有因為這些救市政策而走出困境，反之風險正在增加。

　　房價短期上漲是回光返照

　　這不僅在於全國的住房銷售無法增加，房地產市場的嚴重供給過剩無法化解，即使是一線城市，住房銷售的好轉也只是持續兩三個月，從9月份起，一線城市的住房銷售又開始全面下降。一線城市的住房銷售都是如此，其他城市房地產市場的情況更是黯然；而且8月份70個大中城市的住房價格基本上都處於跌勢之中。

　　從9月18日國家統計局公布的2015年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，無論是新建商品房價格還是二手房價格，價格同比下降都占絕對比重，分別為61個和62個城市。從環比的情況來看，盡管房價下跌的城市有所減少，房價上漲的城市有所增加，但變動的幅度都很小。

　　這些數據透露出來的信息有以下幾個方面：

　　一是目前內地房地產市場基本上是以投資者為主導，特別是一線城市更是如此。因為，在房價如此之高的情況下，一般住房消費者是沒有支付能力進入市場的，只有投資者才不在乎房價的高低，而是在乎購買之后有沒有人來接手。如果有人來接手，房價再高，也有投資者進入；如果沒有人接手，房價再低，投資者也不願意進入。

　　二是一年來絕大多數城市的住房價格都在下跌，有些城市住房價格下跌快到10%（如寧波和杭州等）。這就意味著這些城市的房地產市場預期已經發生根本性逆轉，有些城市房價短期上漲也是回光返照。在這種情況下，住房投資者進入市場獲利的機會大減或消失，只會退出市場，住房的需求立即可能下降到零。

　　推高房價只會趕走投資者

　　三是為何在銷售全面下降的情況下，一些城市的房價還在上漲而不是下跌呢？這同樣與當前內地住房市場性質及住房的特徵有關。因為，如果當前內地住房市場是一個以消費為主導的市場，住房銷售下降甚至於嚴重下降，價格也會隨之下跌，否則住房市場的需求會越來越小。只有住房價格下跌，才能把住房的消費需求釋放出來。但是，當前內地住房市場是一個由投資為主導的市場，價格完全是由投資者的預期來決定，再加上住房產品都是唯一性的產品，無論是房地產開發商還是二手住房的業主，他們為了主導房地產市場預期，都會采取即使賣不出一套，也不斷把房價推高，以此誘惑投資者，從而造成房地產市場價格上漲的假象。當前多倫多的情況也是這樣，大量的公寓賣不出，但價格卻是在上漲。可以說，在房地產繁榮時期，這樣做或許有可能，但在目前內地房地產市場存在嚴重供給過剩和早就形成巨大房地產泡沫時，這樣做只能讓更多的投資者盡快退出市場。不少城市房價下降都沒有人想進入，那麼把房價推高，只會把投資者更快地趕出市場。

　　總之，一年來，內地70個大中城市絕大多數城市的住房價格基本上處於下跌之中，住房投資者不會火中取栗，而是會盡快離場，9月前兩個星期一線城市的情況是這樣，其他城市更是如此。