作者：沈曉杰
2015年中國房地產市場形勢究竟怎樣，各種說法不一。被相關利益方主導的媒體和“專家”的輿論，常常“鶯歌燕舞”，似乎中國的房地產永遠是只漲不跌的大長紅市場。盡管相比2014年，去年樓市也就是幾個一線城市和少數二三線城市“由綠翻紅”（中國國家統計局昨天公布70個大中城市房價的最新數據表明，2015年全國房價上漲的城市為21個），但這并不影響諸如“今年不買房，一年又白忙”之類蠱惑人心的口號的推廣。
本周二上午，中國國家統計局終于公布了2015年中國房地產市場的最新數據。如何分析和評價2015年的中國房地產市場，算是有了權威的依據。
最新數據表明：和中國2015年GDP增長6.9%的宏觀大勢相比，去年房地產開發投資的增長，已下滑到令人不可思議的1.0%的地步（投資額為95979億元人民幣），而同期固定資產投資的同比增長，卻達到了10%（達到551590億元）。
也許，唯一看上去讓人寬慰的是，2015年中國商品房銷售的面積和銷售額分別增長了6.5%和14.4%。但深究下去就會發現，如此“高指標”基本上是由于歷史因素使然：一是由于2014年商品房銷售的面積下降幅度太大（達到7.6%，比2015年的增長幅度還多了1.1個百分點），現在的“高增長”其實也就是補差而已；二是由于今年加大了去庫存的力度。而更能代表開發商“信心指數”的房屋新開工面積，卻比2014年大幅下降了14%。
深入研讀這份報告，可以發現羈絆2016年中國房地產市場發展的三大癥結。除了被頂層一再強調的市場的“高庫存”以外，另外兩個就是“跑路”和“滯漲”。從中國房地產市場的現狀和國家統計局的數據來看，后兩者的嚴重性一點都不小于前者。
購買力和高房價“剪刀差”日益擴大下的高庫存
被列為今年中國經濟發展五大任務之一的房地產市場“去庫存”，其實就是建好和在建的商品住房日趨積壓和滯銷，市場住房消費所需被高房價壓倒。在中國城鎮還有數億“無房戶”的情況下，出現上述問題，不能不說中國住房供應的體系出了問題。按照最新的政治話語，屬于典型的“供給側結構性”改革范疇。
當前房地產市場庫存究竟有多少，代表性的說法有三：一種是，全國“鬼城”竟然可住34億人。其實，這是某院士批評現在全國新城區規劃的人口已達34億，和建設好的積壓存量房沒有“半毛錢關系”；還有一種說法是，把到去年11月份全國待售的6.9億平方米商品房視為庫存總量，漏掉了數十億平方米正在施工的房屋巨量；最新驚爆眼球的第三種說法是，聲稱中國待消化庫存合計規模大約為140.9億平方米，殊不知，現在全國城鎮的住宅總面積也就是150多億平方米。
那么，全國房地產市場庫存總量實際是多少？這里首先應該知道，我們所說的房地產市場庫存問題，主要是指住宅類的商品房。剛剛公布的這份報告，至少從一級的市場新增量方面，提供了最新的權威報告。這類狹義概念上的商品房庫存，一般是指全國城鎮（注：中國房地產市場只包含城鎮的商品房）新建商品房的房屋待售面積和所有正在施工房屋施工面積這兩項。只要把統計報告中這兩項數據相加，即可得出真實的結果。
但如果從廣義上來說，庫存的商品房，不僅應該包括開發商手里完工或未完工的商品房，還應該把投資者和炒房客手中大量閑置的、僅用于投資獲利的商品房計算在內。盡管這些商品房屬于二手房，但這些存量閑置房產，同樣也屬于“庫存產品”，同樣會對市場帶來極大的沖擊和影響。考慮到中國城鎮居民在住房上高度的“貧富不均”的現實，這方面的庫存大約可占到現有全國城鎮存量住房（大約160億平方米左右）的五分之一左右，大概在32億平方米上下。
首先，根據最新數據，到2015年底中國商品房待售面積為7.1853億平方米，同比增長高達15.6%。其中，住宅待售面積為45248萬平方米，同比增長了11.2%。而在2015年全年，中國房地產開發企業的房屋施工面積735693萬平方米。其中，住宅施工面積511570萬平方米。
據此算來，到2015年底，中國房地產一級市場（開發商供應的）待售的庫存房屋高達80.7546億平方米。其中，社會各界最關注的房地產開發企業庫存的所有住宅商品房的面積更是高達約為55.6818億平方米左右（注：中國的房地產市場，只統計城鎮，不包括自己建房的農村）。
綜合以上數據可以得出；2015年底，中國城鎮一二級房地產市場住宅商品房的實際庫存已高達87.6818億平方米（注：所有房屋的庫存已超過100億平方米）。按照目前人均33平方米的住房小康標準來計算，可為2.66億城鎮人口提供體面的小康住房，相當于可滿足目前全國三分之一以上（34.45%）城鎮人口的小康住房需求（到2015年末全國城鎮常住人口77116萬人萬人）。
這里必須指出的是，房地產市場去庫存，不是今天才有的話題。2014年10月后，無論是開發商利益群體，還是住建部的官員，就開始為此大聲疾呼，以謀求頂層的共鳴和政策上進一步出手支持。全國工商聯房地產商會會長當時用“嚴峻”形容彼時的房地產市場，以“地產總理”自詡的任志強在承認房地產庫存已經到了歷史最高點同時，號召房地產開發商要做好打一場“去庫存持久戰”的準備。就連市場炒作投機最牛的北京，當時的樓市庫存也屢創新高。據報道，12月初，當時北京可售商品住宅總量達到9.3萬套，創下32個月以來的新高。
當時“最嚴峻”的全國房地產庫存報告，還是來自住建部研究中心某主任的說法。據她介紹，到2014年10月，全國商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例達到歷史最低點，在建房屋中有90%未賣出去。根據國家統計局當時公布的數據推算，當時全國未賣出去了在建房屋庫存高達80億平方米左右。
而不久前中國國家主席習近平就房地產庫存發話后，化解房地產庫存似乎終于按照房地產開發商的意志，成為中央房地產政策的重中之重。開發商終于可對高庫存的降價壓力大大松了口氣，一場本該到來的房地產市場變革和住房供應模式革命，似乎又悄悄滑去。
其實，經過中國政府從2014年下半年開始的一年多的新一輪房地產救市，加上房地產商控制的輿論誘導抬高了“預期”，目前中國房地產市場的庫存壓力，比起一年前已相對減輕了不少。2015年全國商品房的銷售已占到正在施工的商品房總面積的17.5%（2015年全國商品房銷售面積為128495萬平方米，房屋施工面積為735693萬平方米），銷售占施工的比例一下子提高了7.5個百分點以上。
其實，對中國決策者來說，現在最關鍵的問題，與其說是盲目的救市“去庫存”，還不如借機謀劃住房供應模式革新，用住房供應模式的革命，來使這88多億平方米的住房是否能順利的銷售出去，成為真正的有效供給。
三分之一開發總量“跑路”，房地產商也看衰高房價泡沫市場
2015年中國房地產市場最嚴峻的是，從前年下半年就開始在開發商圈中迅速傳開的“遠離房地產江湖”的跑路現象，這才是該行業當前遇到的最糟糕的問題。
2014年底就有媒體報道，李嘉誠大規模“拋售大陸物業和資產”。據非正式統計，從2014年1月到2015年4月，李嘉誠通過轉讓資產或其他方式套現近800億元人民幣。繼“李超人”后，2015年12月份，又傳來香港的另一位超級富豪鄭裕彤家族旗下的新世界(13.08 -5.29%,買入)地產大肆拋售大陸地產的消息。先是月初將旗下的海口、武漢和惠州三個城市的四個項目作價135億賣給恒大地產，月底又傳來將位于成都、貴陽的兩個超級大盤以73億元轉給后者。據報道，鄭裕彤家族僅在此一個月內，共拋給恒大9個大陸項目，總面積為1200萬平方米，總金額高達339億元。
當然，“跑路”的遠遠不止是香港的大富豪。就在這一年，包括地產界“最有思想”的馮侖和潘石屹等地產商，以及浙江廣廈(6.86 -4.32%,買入)、證大房產、萊茵置業和海德股份(27.31 -2.15%,買入)等知名房企，都紛紛宣布從房地產退出。不過，退出房地產市場最多的，還是大量默默無聞的中小型房企。他們的集體“跑路”，使2015年以來全國房企的土地購置面積一下子少了三分之一左右。
進入新年沒幾天，又傳出了國內首富王健林及旗下的商業地產龍頭老大萬達，在2016年將大幅下調地產銷售目標，由2015年的1600億元銷售額，大幅縮水到2016年的1000億元。據說，今年將成為萬達轉型的標志性一年，服務業將會首次超過房地產。未來的萬達將“不再是房地產企業”。商業、文化、金融和電子商務，將成為其新的核心產業。
而最新數據，再次印證了房地產開發商大量逃離“地產江湖”現象。一個最主要的標記，就是全國眾多的房地產開發企業不想再購買土地進行房地產開發了。事實上，和2015年全年全國房地產開發企業土地購置面積大幅同比減少31.7%（只有22811萬平方米）相比，2013年全國房地產開發企業土地購置面積是比上年增長了8.8%，達到38814萬平方米；就是2014年全國房地產市場一派蕭條之時，當年的土地購置面積也只下降了14%（33383萬平方米）。
房企對市場前景不樂觀的預期，不僅表現在土地購置的大幅減持上，還在房屋新開工面積和竣工面積等房地產開發指標上，也出現了全國性的倒退。2015年全國房屋新開工面積大幅下降了14%（住宅下降14.6%），住宅房屋竣工面積也下降了6.9%。
如果一個市場，連生產供應者本身也開始紛紛“跑路”的市場，那么它怎么還會有“光明的前途”、又怎么能繼續充當起經濟發展的“支柱”？
滯漲使中國房地產由“支柱產業”淪落為拖后腿的“負能量”
和中國政府去年初制定的GDP增長7%的目標相比，2015年全國房地產開發投資的增速，已經由年初1月份的10.4%，到年底已大幅下滑到空前的1%。2015年中國房地產開發投資為95979億元，比總投資增長1%更低的是，住宅投資僅增長0.4%（64595億元，占房地產開發投資的比重為67.3%） ，而且這兩方面的投資增速，再次雙雙比1-11月有明顯的回落。
房地產開發和住宅投資看起來雖然還是“增長”，但如果把它做一番橫比和縱比，人們就不難發現，作為曾經的“支柱產業”，2015年中國房地產投資及市場1%的投資增速，已成了地地道道的“破落地主”。2015年全國固定資產投資（不含農戶）551590億元，比上年名義增長10%（扣除價格因素，實際增長12%），這與房地產投資的1%龜速增長形成了鮮明對比。
如果從歷史的縱比來看，也許更能使人厘清中國房地產市場問題的嚴重性。中國房地產投資增長最快之時，增速曾高達30%以上（如2011年1-10月份的全國房地產開發投資增速就高達31.1%）。從年度的全國房地產投資增速來看，2013年全國房地產開發投資增速高達19.8%，就是在房地產市場形勢最不好的2014年，全國的房地產開發投資增速也達到了兩位數，保持在10.5%。
“高庫存、跑路、滯漲”，當今中國房地產市場所呈現的這些前所未有的“衰像”，使欲在2016年賦予其“大任”的中國頂層決策者，在住房政策和房地產市場的決策上，變得更加曲折和復雜。
人們還記得不久前召開的中國中央經濟工作會議。會議結束后，無論是媒體還是社會各方輿論，議論最多的并不是“十三五”，而是在前兩年中央經濟工作會議上“被消失”、如今又被此次經濟工作會議“高高掛起”、大加突出的中國房地產業。
和前兩年“只字未提”的冷遇相比，此次的中國中央經濟工作會議把房地產突出到一個過去無法比擬的“高度”。不僅在數千字的新聞稿中有關房地產的敘說占到了300多字，而且還單獨成段，以此作為2016年中國經濟“五大任務”的第三項。
為什么在被頂層決策者“打入冷宮”兩年后，中國房地產又重新成了“新寵”？說到底，關鍵還在中國經濟增長已滑入“慢速”的新常態、上上下下都“禪精竭慮”尋找新的經濟增長突破口大環境下，以往在中國經濟高速增長中扮演了極為重要“支撐作用”的中國房地產市場，在這兩年經濟爬坡的關鍵之時，卻扮演了一個“極不給力”的負面角色。如何重煥中國房地產市場的“青春”，使其在中國經濟增長的關鍵時刻發揮“重振雄威”，也許是中國頂層決策者對中國房地產市場的期望所在。
但2015年中國房地產市場和國家統計局的最新數據卻無情的證明，至少在現有的房地產和住房供應模式下，中國房地產商不僅難以重塑“雄風”，再次擔綱經濟發展的“新支柱”，甚至也無法從根本上改變其衰敗的“高庫存、跑路、滯漲”態勢，這一點就連房地產業內人士也很清楚。
2016，中國的房地產到了一個新的關鍵節點：一方面，是經濟乏力、增長缺招的中國經濟及頂層決策者重新開始對中國的房地產市場抱起莫大的期望；另一方面，現有的高房價開發商模式又使得房地產業難以為繼。
其實，中國的房地產從來缺少的不是市場，而是一個可以使普通人買得起房的住房供應模式。畢竟，這幾十年來中國所出現的人類歷史上最大規模的數億人的城鄉遷徙，給中國房地產業的發展帶來了無限的紅利。核心問題是現有的高房價模式早已成了這天量需求和供應之間巨大梗阻的“腫瘤”。
現在，中國的房地產市場到了切除“腫瘤”的新變革時代。只有如此，高庫存、跑路和滯漲等制衡中國房地產市場發展的瓶頸問題才能真正迎刃而解。
（本文來自FT中文網，作者系中國獨立房地產研究人士。本文僅代表作者觀點。）