為何說低於預期?

 

　　2016年6月，樓板價超過3萬元的上海高單價地塊平均溢價率高達174%。因此，相對於2016年上海首幅內中環純宅地的「身份」來說，涼城宅地77%的溢價率只可言低。從絕對價格來看，也並沒有出現「地價趕超房價」的現象。

 

 

　　涼城宅地問題其實不少。其一，地理位置相對較差，周邊配套並不是最優;其二，地塊用途規定限制了項目「高低配」操作空間，難以打造低密產品實現高溢價;其三，體量過小，無法通過多期開發實現後期盈利。

 

　　對比周邊在售價格來看，涼城宅地已達到理性範圍的高價。涼城宅地可售部分樓板價高達8.7萬元/平方米，而虹口區涼城-四川北路板塊目前的新房備案均價，也只是在8萬元/平方米左右。從競得企業來看，新城地產主營項目是剛需類快周轉產品，企業一貫的成本意識側面證明了此次土拍價格的相對合理。

 

　　因此，坊間「高預期」的來由，其實已經脫離了價值判斷本身，主要還是基於土拍必將「過熱」的判斷。當下大多數在熱點城市高價拿地的企業心理是希望出現新的「地王」推高地價，並連帶推升房價，從而實現地王的輪動解套。而本次土拍價格的「不及預期」，則正是企業地價判斷回歸理性的有力信號。

 

　　下半年土拍有望回歸理性

 

　　地價、房價的輪動上漲，造就了2016年上半年熱點城市價格指標的大熱。但畢竟盈不可久，目前上海、深圳、南京、蘇州等熱點城市成交量已見頂回落，地方性政策收緊也不斷傳來，改善需求因此受限，貨幣政策轉向並收縮槓桿已成事實。在支持房價與地價上漲的「政策刺激、需求充足、資金成本」三大支柱中，二大關鍵因素已走到盡頭，繼續支撐地價攀升的基礎不復存在。

 

　　因此，下半年熱點城市土拍熱度應將有所回落。首先，一、二線城市優質土地將進一步增加，緩解供求壓力;其次，在經歷了上半年的「搶地」之後，央企、國企、閩企資產配置需求的急迫性已有所降低，去年以來低價發債的「資金彈藥」也將近衰竭，在資金壓力下，土拍競爭也有望降溫;最後，在南京、蘇州等熱點城市的部分重點板塊，投資性需求已經成為推動房價上漲的主要動力之一，如若地方性需求側調控出臺，勢必會對市場購買力造成較大的衝擊，並由此降低企業對未來的價格預期。

 

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇

 

　　(逢周二刊出)