筆者前日在網上看到海通證券的一篇文稿，其從居民房貸現狀、買房槓桿率等方面詳細論述了「2016年或是中國房地產市場的歷史大頂」，當中有幾點筆者頗為認同，藉此向讀者朋友分享一二。

 

　　首先，中國年輕人口數量已經見頂，按照全球經驗看意味地產銷量和住宅新開工已出現拐點，因而2016年的地產銷量激增更多會是金融加槓桿下的投機現象。從人口角度看，2016年住宅銷量將超過1400萬套，大概率也是歷史頂部。

 

　　第二，2016年火爆的房地產銷售已與人口結構無關，而是源於居民拼命貸款買房。今年1月的新增信貸超過2.5萬億，創下歷史新高，甚至超過4萬億時期（2009年）。

 

　　金融危機後美、日的房貸餘額也都開始回落，只有中國持續上升，並於2014年超過日本，可謂「超日趕美」。新增房貸佔新增地產銷售的比重在2016年上半年更是創歷史新高至42%，已接近2007年美國金融危機期間峰值水平52.6%。（值得留意的是，中國的儲蓄力一向高於老美，將來一旦出現市場危機，中國的承擔力都會強於美國。）而目前，中國居民房貸收入比是0.46（已超過日本房產泡沫時期的水平），若按現有速度擴張，則將在5年內達到美國次貸危機前的歷史高點。

 

　　從房貸佔GDP的比重看，中國居民加槓桿的速度是不可持續的：美國和日本的房貸佔GDP在各自地產泡沫破滅後均見頂回落，而中國則持續上升，目前約25%，已達到日本地產泡沫頂峰（1990年）時的水平。若按現有速度擴張，則3年內將接近美國當前水平。

 

　　另外，中國今年上半年新增房貸與公積金貸款佔GDP比重已達8.6%，遠超日本在房產泡沫最嚴重時（1989年）的3.0%，而美國金融危機前（2005年）達到8.0%後已見頂回落。以上都表明中國居民購房或已將槓桿用到極限，2016年或是中國地產市場的歷史大頂。

 

　　中國房地產泡沫一旦爆破，將帶來諸如銀行壞帳數目大幅增加、地方政府收益銳減等一系列嚴重後果，影響整體經濟增長。但是，泡沫化之後是立即爆破還是「泡沫後再泡沫」，仍是未知。讀者朋友如要堅持去猜測「泡沫」什麼時候會爆，只怕會是「吃力不討好」。

 

　　香港永裕資產管理董事總經理 史理生 香港浸會大學公司管治及董事學學會副會長 （證監會4、5、6、9類持牌逢周四刊出）