經常有評論談及內地房地產泡沫問題，連萬達集團董事長王健林早前亦表示，內地房地產市場目前出現「史上最大的泡沫」。今年以來，內地多個主要城市為使樓價降溫，展開了新一輪樓市調控措施，繼深圳、杭州等地之後，上海市政府亦決定提高買房首付比例，首套房提高至不低於35%，第二套不低於50%，非普通自住房不低於70%。

　　這兩天以漢學(Sinology)為名點評中國經濟的評論家羅福萬(Andy Rothman)卻認為，內地樓市泡沫論並不成立，其主要原因正是國內買房首付比率高，內地投資者債務普遍處於較低水平，並未有出現過度槓桿，不會發生如當年美國一樣的次按危機。

　　系統性風險不容忽視

　　然而，羅福萬只聚焦在投資者的財務槓桿及借貸水平，斷言內地樓市沒有泡沫，在概念上實在值得相榷。泡沫的定議是資產價格大幅偏離其合理價值，而財務槓桿或借貸多少只是助長泡沫加速膨脹或加速爆破的主因，所以羅福萬論據只可說明現階段中國樓市的泡沫程度對系統性風險所構成的衝擊並不嚴重。

　　目前內地房價高企，大多數人是通過資產收入而非工資收入買房。10月份數據顯示，內地一線城市樓價對居民可支配收入的比例高達18倍，相當於一個家庭要不吃不喝18年才能購置一個單位，這種價格不合理性是否泡沫，留待讀者自行判斷。

　　開發商債務值得關注

　　其實相比起買家信貸問題，內地房地產開發商的債務狀況更值得關注。根據彭博數據顯示，有173億美元內房債券將會於2017年內到期，而2018年到期的債券更高達279億美元。為防止過多資金流入土地市場搶高地價，中央政府於今年9月底要求提高內房發債門檻，暫停部分財務指標未達要求的房地產企業發債集資。

　　隨著債券到期日將至，資金面漸趨緊張，加上人民幣貶值導致外債財務開支增加，大型房地產開發商或許能夠接觸到外資市場，借助外來資金渡過難關，但小型內房公司無可避免會受到較大衝擊。

　　從資金面角度看，內房開發商所面臨的風險遠比用家為高，投資者買入內房股需額外審慎，特別小心那些債務負擔沉重的公司，如恒大地產及富力地產等等。

　　不良貸款增利好中國信達

　　個股方面，投資者不妨留意中國信達(1359)，集團主要業務包括收購及受託管理、投資及處置金融及非金融機構的不良資產，當房地產市場價格出現大幅調整，預料會產生大批不良貸款，不良貸款供應增加將有助降低集團收購成本，繼而提高盈利表現。中國信達現價市帳率只有0.8倍，低於同業中國華融(2799)的1倍，投資者可等待股價調整至$2.60附近吸納，上望$2.95，跌穿$2.48宜先止蝕。

　　匯業證券營運總監 歐業亨

　　(逢周四刊出)