作者：靈童

　　日前召開的中共中央政治局會議分析研究2018年經濟工作，提出加快住房制度改革和長效機制建設是明年要著力抓好的一項重點工作。這是繼十九大報告提出「房子是用來住的，而不是用來炒的」，又一次高層表態。各種跡象均表明，在結束福利分房的住房制度改革實施近20年之后，中國住房制度或再次迎來巨變。有專家解讀，明年開始，官方的樓市調控重心可能由限購、限價等短期行政性調控轉移向由中央政府統一部署的長期性和基礎性制度。

　　調控不降溫撤「限」不可能

　　但筆者認為，在長期性、基礎性制度真正建立之前，短期性的限購、限貸、限售不會馬上松綁，特別是在一二線熱點城市松綁可能性更小。今年以來，樓市調控只緊不松，據有關機構統計，今年以來中國各地已出台包括限售、限貸等房地產相關政策200多次。也就是強壓著把樓市降溫了，現在若放松這些限制性措施，短期內出現強反彈是完全可能發生的。因此近來有關樓市監管各方達成一致，調控不降溫，也就是取消限制這個口子開不得。限購限貸還會相當長一段時間存在的另一原因是，中國家庭太多財富集中於樓市中，清華大學一位教授在一個內部講座中指，中國人63%的財富表現為房產，一旦刺破不堪設想。

　　這麼多的財富集中於樓市之中，也使得中國調控金融風險的首要點是樓市。要想不爆發系統性的金融風險，樓市就不能大起大落。現在好不容易通過限購限貸，將樓市這匹野馬拉住，不再大起，同樣中國樓市也不能大落，因為樓價大落所引發的金融風險，已在不久前發生過，美國次貸危機所引發的全球金融危機就是最好的例子，還有中國的近鄰日本，因樓市泡沫刺破后，陷入20年發展停滯期。

　　樓市審核趨嚴

　　回到現實中，樓市大落所挑戰最多的將是中國的大銀行，因為在銀行業的房貸占比中，這些大行都占據了相當大的比例，樓價若快速回落直接冲擊的就是這些大銀行，尽管中國銀行業掌管100多萬億元人民幣的資產，但真正能承受多大樓價下跌的風險，估計并不樂觀。還有，財富較多集中於樓市，若樓價下跌過快也會制約消費，影響到中國經濟的轉型升級，這將是一個連鎖反應。

　　在目前階段，限購限貸一方面讓大起降了溫，另一方面又讓大落在短時間內不可能發生，因此從控制金融風險的角度來說，限購限貸還會持續下去。而且也有理由相信，大面積徵收房地產稅、改革土地制度、建立不動產統一登記制度等長期制度改革，不可能一蹴而就。因為當改革風險不是在可控範圍內，其所帶來的負面效應也會是巨大的，這也就是樓市泡沫還不能馬上刺破的關鍵所在。筆者認為，未來中國樓市將在評估、抵押等交易環節更趨嚴格，讓熱錢不容易跑掉，讓快錢也不容易進來。