文|健元

　　香港樓價近年持續上揚，在熱錢湧入推動下，年均升幅達13.7%，今年截至5月底又升8%，反映政府雙辣招(雙倍印花稅、買家印花稅)邊際效應逐年遞減。參考最新公布數據：中原城市領先指數已升穿去年高位178點，最新報181.58點，其中：「大小單位」領先指數，及「大型屋苑」領先指數均接近182點，反映香港整體樓市保持暢旺。在供求關係失去平衡的當下，香港樓價持續上升成為市場普遍預期，目前香港每年住宅需求最少2萬個單位，自上屆政府開始，在多方覓地增加建屋供應的情況下，政府雖有長遠規劃目標，爭取年供應量達到2萬個單位或以上，但現時每年也只能供應1.8萬個單位。隨上月美國失業率降至18年新低，為美聯儲持續加息開啟了綠燈，香港也將跟隨加息。同時因中美貿易摩擦問題短期難以平息，恒指亦在3萬點高位膠，以及「特金會」令東北亞局勢充滿變數，都給香港未來樓市和股市帶來諸多風險和隱憂。

　　港府研議空置稅

　　有鑒於此，特區政府為了保持香港樓市與經濟的穩定，必須未雨綢繆。新的調控樓市辣招也在研判之中，近日財政司司長陳茂波在出席立法會答辯時指出：由去年12月底至今年3月底，本港已新建但未出售的一手樓盤(空置)單位已達9000個。而整體樓價也上升了7%，相較於1997年亞洲金融危機高峰時更高出117%(1倍多)。且港樓一手空置率已升達50%，顯示樓價風險持續攀升。因此，「空置稅」的研究開徵，成為港府未來調控樓價的焦點。陳茂波表示「有關空置稅的研究結果就快公布」。

　　開徵「空置稅」是各國政府調節樓市的國際慣例，歐美經濟體慣常用之。如：法國房屋若空置超過兩年，將開徵空置稅，首年10%，次年12.5%，第三年15%，依次累進;荷蘭政府有權拆除空置超過12個月的房屋;英國居民若購買第二套房須徵重稅(首兩年內可豁免);美國若居所或商業物業空置也須徵收5%至10%的物業稅。可見，香港過去對樓價的調控政策更多是借鑒了英國的經驗。

　　增供應方能治本

　　針對香港現實的經濟特徵，樓價持續上漲主要因土地和建屋用地供應短缺，而加劇供需矛盾的上升。香港擁有1060多平方公里的土地面積，山地郊野居多，能開發的近30%的土地，基本是70年代以來填海造地而得，如今基本飽和，土地供應可謂捉襟見肘。根據港府規劃，未來土地開發供應的重點將在新界東(大嶼山區)、新界西(元朗區)和新界東北(古洞北、粉嶺北)，而這些區域大部分土地早年已被幾大私營發展商收購囤積，農地價格近5年已升1至3倍(400至1200港元/平方尺)。政府若回購開發，成本也將十分高昂，因此近期有建議以「公私合營」的方式同政府合作開發新界樓宇，此舉可通過政府之手完成對新界農地的開發，不過就有可能進一步推高樓價(目前一手樓價已破2萬/平方英尺)，亦會令政府陷入財政困境的被動局面。

　　因此，針對香港長期保持「低稅率自由港」的競爭環境而言，開徵新稅項必須慎重研處，應注重稅負公平與累進調節。早年前財政司司長唐英年也曾提出開徵「銷售稅」(GST)的動議，最後卻無疾而終。未來港府調控樓價的關鍵還在於：盡快研究規劃拓展香港的經濟地理空間，一是要科學規劃填海擴地1萬公頃，新界郊野公園周邊開發3000公頃，以及善用政府能支配的邊境禁區2800多公頃土地，盡快建成新的市鎮中心。二是要緊緊抓住「大灣區經濟圈」發展機遇，創造條件深化「粵港澳」經濟合作與法律、金融、生活消費方式的全面對接，鼓勵本港年輕人跨境就業安置，以緩解本地房屋供應壓力。實實在在擴充政府土地供應，才是解決香港樓價泡沫的核心所在。