學研社研究員 文武

　　政府正研究徵收一手物業空置稅，引起較大的爭議。一手物業空置稅對壓抑樓價能起的作用有限，但政府透過徵稅，藉以表明壓抑樓價過度飆升的信息卻是十分明顯的。所以，徵收空置稅最多產生一點心理作用，真正壓抑樓價過高，可效法內地的「限購令」，限制外地購買需求，打擊炒家。

　　希望透過徵收一手物業空置稅，防止發展商囤積居奇，抬升樓價，是政府提出徵稅的主要理由，但這種理由的反對意見很多，其中一種意見認為，政府徵收的空置稅，只占樓價的1.5%左右，而按過去一段時間樓價升值率來計算，囤積一手樓令發展商可以獲取的利益，仍然遠高於空置稅，因此，空置稅無法起到作用。相反，因空置稅而增加的成本，很大機會還會落到買家身上，不但無法壓抑樓價，反而增添了市民置業的成本。

　　徵稅作用有限

　　根據運房局資料，截至今年3月底，已落成但仍未售出的一手樓單位有約9000個，其中有近2000個單位早於2011年至2015年落成，另有5000個單位於2017年落成。這一數據是政府推出空置稅的依據之一，按財政司司長陳茂波的說法，9000個空置的一手樓單位，相較於每年18000伙新供應目標，空置數字算較多，政府有必要出手徵稅。但是，地產商方面對這一數據提出懷疑，地產建設商會執行主席梁志堅表示，市場一手樓空置率多年來維持3.7%，因為發展商需要預留時間裝修，真正空置的一手樓單位只有3000至4000個，遠低於政府估算的9000個。亦有多位反對徵稅的意見，引用政府差餉物業估價署的數據，近年私人住宅空置率低企，由2012年的4.3%，一直下降至去年的3.8%。據此認為，政府此時提出徵收空置稅的理據并不充分。

　　此外，財政司司長陳茂波亦多次提及，有發展商采用「招標」方式出售一手樓，令樓價透明度大減，更被指為樓市「抬價」。他更舉例指，最近有住宅項目在300多個單位中，只將2個單位招標，而推出空置稅，也是作為打擊這類不規範銷售手法的措施。

　　平情而論，少數發展商用不規範的手法售樓，令樓價人為地提升，這確實是政府必須重視，必須出手干預的事件。但是，處置這類不規範的銷售手法，應該以更直接有效的措施，比如，直接禁止這些行為，或對這些行為處以嚴罰，似乎會更為有效，用徵收空置稅的措施，則似乎有些本末倒置，而且未必能起到多大作用。因為如果這類不規範的銷售手法，令少數發展商收得的利益仍高於空置稅的話，那麼空置稅并不能阻止這些行為，反而可能令他們為了彌補空置稅增加的成本，采取更惡劣的手法售樓。

　　借鑒「限購令」控需求

　　香港樓價不斷升高，早已偏離了市民可以負擔的水平，今年首4個月累計上升7%，整體樓價較1997年高位高出117%。樓價不斷升高，這是目前影響香港民生的最主要因素，政府確實有必要出手干預，采取有效的措施壓抑樓市的畸形發展。過去，政府曾推出「雙辣招」，包括提高稅階并延長額外印花稅(SSD)的適用期、推出針對非香港永久居民的買家印花稅(BSD)，希望從需求面入手，抑制樓價上升。但事實證明，這些措施對於壓抑需求的作用有限，「雙辣招」推出后，樓價不跌反升，而對於有換樓需求的市民而言，卻增添了許多麻煩。

　　現在，政府又擬推出空置稅壓抑樓價，目前香港樓價不正常地飆升，主因并不是發展商囤積居奇、抬高樓價，雖然也存在這種情况，但徵收空置稅也看不到能起多大作用，反而會令人擔心，空置稅相反讓有置業需求的買家可能又要雪上加霜，平白地增添多一重負擔。但政府又急於推出，筆者相信其主要的作用應是政府藉此釋放出壓抑樓價的政治姿態，也算是一種「出口術」的方式，視之為壓抑樓價的虛招，起一點心理作用罷了。

　　如果政府真的下決心壓抑樓價，辦法也有很多，目前樓價過高主要原因仍然是需求過高，供應不足，壓抑需求應是主要方法之一。過去幾年，內地許多大城市樓價升得過高，政府推出「限購令」，香港政府可否借鑑一下，限制外來的購買需求以及炒家的購買需求，這可能是解決香港樓市的有效辦法。