星展唯高達：業績期后吸納

　　內房股現非良機

　　內房股陸續公布去年度全年業績，星展唯高達研究部預計，內地一線城市今年樓價升幅超過一成，但內房股價短期內不會有牛市跡象，業績將揭示業務表現不佳，建議業績期后趁低吸納，首推中海外(688)和華潤置地(1109)等。另外，該行又預期，本地樓市走勢下行，今明兩年樓價會每年跌10%。香港商報記者譚之穎

　　星展唯高達昨日發表最新兩地房地產研究報告，星展唯高達（香港）研究部主管執行董事吳淑燕在記者會上表示，受內地經濟持續放緩影響，她預計，內地政府將維持房地產政策的寬松力度，以及保障經濟增長，加上來自農民工及棚戶區改造會為內地樓市帶來需求，導致整體樓價在2016年會持續溫和增長，但一線城市的樓宇供應減少，所以預測一線城市樓價升幅會比去年少，升幅為10％至15％，至於銷售量則維持平穩。

　　二線城市方面，她預測，銷售量會有上升跡象，而樓價則會輕微上升，升幅仍然視乎個別二線城市情況發展，不過平均二、三線城市樓市則約升5%。三線城市的政府為去庫存量，都會加大政策的支持去扶持樓市發展，所以銷售量預料亦會有增長。

　　蝕匯兌拖垮內房業績

　　內房股前景方面，受惠成交量改善和樓價升幅，吳淑燕看好內房股的長遠發展。她認為，內房股可能因為匯兌的風險和毛利率較低的情況，業績表現會令人失望。她解釋，今次業績期為去年人民幣貶值后經歷的第一個業績期，由於內房發展商不少都用外幣匯兌，所以今次業績會反映人民幣貶值為內房發展商帶來的壞影響。

　　她又指，今年人民幣貶值5%的預測亦可能會導致內房發展商在負債比率上有6.1%的下滑，若然人民幣今年再貶值4.4%，料為內房股股價帶來5%的跌幅。

　　另外，由於地價升幅高於房價，她認為2016年及2017年內房股的毛利仍然受壓，預期純利不會太快復蘇。但她指，大型發展商如果銷售速度快，或者可以抵銷人民幣貶值的影響；所以，她預期，業績期后迎來內房股的下滑期，不過，在屆時估值較低，加上內房樓價和潛在需求增長，包括開放二胎政策及調低二套房首付比率等政策，將進一步推高買樓需求，她推薦投資者在業績期后買入內房股。蕓蕓內房股當中，吳淑燕推薦中海外、華潤置地、碧桂園(2007)及旭輝控股(884)。

　　星展唯高達副總裁兼香港房地產分析師丘卓文表示，由於實際利率趨升，樓市調整預期較大，令買家觀望氣氛濃厚，大部分業主持貨力強，而二手市場交投更見淡靜，預測今明兩年，樓價每年跌幅達10%，連同樓價自去年高位至今累跌約11%，他預測明年底樓價將較最高位累計跌30%。

　　至於樓市何時見底，他認為，要視乎屆時的經濟情況、利率、失業率等因素而釐定，若屆時薪酬水平有增加，樓價回復至合理水平，未有金融危機等其他因素，整體樓價便應見底。他認為，因現時整體樓市投機及槓桿風險較低，料政府會在樓市下行周期惡化時，會放寬調控措施，所以他估計現時樓市不會出現以往兩次金融危機時的大規模恐慌性「劈價」拋售。

　　對於本地地產股首選，丘卓文看好財務狀況穩健及良好派息的地產股，包括估值吸引和手持現金約200億元的信置(083)和長實（1113）。