獅子山學會營運總監 白仲祺

　　最近一件國際事件被數個國際頂端傳媒報道，就是加拿大由於樓市不斷創新高，亦被認為該升幅是由中國和其他外國投資者帶動，所以開始了對外國投資者收取15%的額外物業稅。加拿大總理形容樓市屢創新高的其中一個原因是亞洲有大量資金涌入。略懂經濟的筆者，聽見這些言論，卻感到驚訝。事緣加國政客和很多國際傳媒都一致對於增加稅項持歡迎的態度，連有些著名擁護自由經濟的評論員都認為增加稅收便會帶來降低樓價的效果，完全漠視樓價不斷大升背后的原因。

　　筆者經過簡單研究，從近月的紀錄看見，加拿大就算樓價暴升的「重災區」，即是大溫哥華地區，外國買家占交易大概也只有5%。這5%的買家對於價格升幅影響有多大，并不是本文要探討的重點，筆者想提出疑問的是，其實5%的外國(包括中國)買家，和95%的本地加拿大買家，背后都受同一影響，就是在各國中央銀行長年累月的量化寬松下，樓宇價格不斷上升。加拿大和很多國家的銀根已經多年暴漲，而當資金供應增加時，價格不斷上升，是經濟學最基本的通脹現象。

　　其實加拿大采取的政策應對，和香港近年的極之相似。香港樓價上升多年，有一段時間亦被認為是由內地投資者帶動。但當香港取消了樓宇買賣作投資移民多年后，樓市不跌，反而繼續上升，而香港亦繼續用更多的稅項來應對。從此能預見，加國在增加外國買家的稅項后，如果樓市繼續升，他們便會自然將稅項增加至所有國民買家。所以，加拿大國民紛紛歡迎增加外國投資者的稅收，其實自己可能便是下一個受害者。而從香港的辣招看見，原本用作阻止樓價不斷上升的政策，由於是大量增加交易成本，令交易額大大下降，最后的效果反而是阻止價格下降，令人在該政策取消前不敢入市。

　　事實上，加國樓市自去年已經出現了價格見頂的情形。當樓價在不斷創新高的時候，不斷有聲音指出價值已經被極為高估，因成交量一直下跌。在這種情况下，設立懲罰樓宇買賣交易的銷售稅，帶來的只會是成交量大大降低。當價格自然下降時，卻因政策導致交易量減低，令價格觸控的機制不能發揮，反而更加延長樓價泡沫的形成，最后供求失衡、泡沫爆破時，價格失控的情况會更反常，令更多人受害。