【香港商報網訊】記者曾浩榮報道：香港樓市氣氛趨見熾熱，中原城市領先指數CCL最新報152.18點，連續7周創歷史新高。不過，有「細摩」之稱的摩根大通亞太證券研究部董事總經理梁啟棠(CussonLeung)卻「敲響警鐘」，強調香港樓價已接近見頂，一旦泡沫爆破，部分買家不單輸掉自己多年積蓄，更會「禍連父母」。與此同時，市場再次傳出香港金管局將出招限制發展商提供高成數按揭消息。

　　大行：樓市已近「見頂」

　　據外電報道，梁啟棠在接受媒體訪問時大談對香港樓市睇法。對於日益高漲的樓價，梁啟棠認為，自2009年以來，香港樓價增幅便已與當地經濟增長率(GDP)出現嚴重背離，前者遠遠超過實體經濟增長面，相信「任何外部的冲擊都會導致香港銀行體系對流動性控制更趨嚴謹，增加業主的借貸成本」。

　　梁啟棠更估計，香港樓市已接近「見頂」，已達到經濟上不可支持「持續」的地步。他強調，自己不會在這個時間點出手在港買樓，又提醒不少買家傾盡身家仍不足以「上車」，因此要靠父母將物業加按才能成為業主;若樓市泡沫一旦爆破，有關買家不單輸掉自己積蓄，連父母的「老本」亦將化為烏有。不過，他在訪問中未必預測香港樓價回落時間，并預期今年新盤價依然將在高點徘徊。

　　不止是細摩認「見頂」

　　值得留意的是，認為香港樓市將見項的不僅只有摩根大通。當中，仲量聯行3月底發布最新《香港住宅銷售市場》報告亦提到，該行鑑於中小型住宅資本值已上升至新高水平，加上利率上調及供應增加，預期香港住宅市場已接近「見頂」。該行又質疑，有中資企業以「天價取地」方式進入香港市場，最后能否具備足夠抵抗樓市下跌能力。

　　事實上，美國聯儲局已於今年3月份再次加息，完成預期今年加息3年的首步，香港金管局隨后亦宣布升息。國際貨幣基金組織(IMF)曾在2016年度「香港經濟評估報告」中指出，由於香港樓市已經過度發展，若香港利率上升過快，香港樓市「體質」恐怕就會變得很脆弱。

　　值得補充一提的還有，香港實行與美國聯繫匯率制度，將港幣與美元挂钩，美國聯儲局啟動升息周期后，香港金融管理局勢必也需要跟上升息腳步，據過去歷史，市場利率未來將相應提升，增加銀行樓按息口。

　　發展商樓花按揭比大漲

　　更值得一提的是，政府近年不斷為樓市「加辣」，金管局亦多次調低銀行按揭的可借貸成數，變相令市民入市門檻提高，但持續供應不足令樓價卻繼續拾級而上，令非銀行的高成數按揭，甚至是梁啟棠所提及「按蒙父母物業」的按揭計劃應運而生。而所謂非銀行的高成數按揭，多是由發展商透過旗下財務機構提高予購買他們新盤樓花買家。

　　經絡按揭轉介市場總監劉圓圓亦於最新研究報告表示，據該行研究，在過去半年間，「發展商」承造樓花按揭的比例就由4.3%大升到最新的19.16%。今年最新三月比率已直奔兩成，今年首季分別達15.17%、16.38%及19.16%，而去年尾2個月僅約14%水平。

　　劉圓圓又相信，在資金充裕及相對借貸成本低情况下，按揭市場除了銀行、財務公司、發展商亦將會繼續提供低息融資方案予準業主，變相亦令按揭市場的競爭更趨激烈，因此呼吁按證放寬按揭保險樓價上限。

　　金管局：續關注高成數按揭風險

　　其實，地產商提供高成數按揭貸款吸客情况已引起金管局注意。近期，該局不時「露口風」，稱會繼續密切留意情况，并考慮有否需要加強銀行在借貸予發展商方面的風險管理。

　　彭博社昨日引述金管局官員指，香港高成數按揭貸款的積累，或會增加發展商及銀行的信貸風險。根據銀行向金管局提供的資料顯示，由發展商提供的按揭貸款占比較細，但增長速度正在加快，金管局會繼續密切留意情况，并考慮會否向銀行下新指引，就涉及銀行的高成數按揭貸設上限制。

　　金管局再次「露口風」后，即時引起市場不少揣測。香港多間媒體亦向當區查詢，惟回覆都是「發展商的風險狀况可能會隨着這些高成數按揭貸款的積累而改變，而借貸予這些發展商的銀行的潜在信貸風險亦可能相應增加，因此金管局一直與銀行保持對話，并已向銀行收集資料。當局會繼續密切留意情况，考慮有否需要加強銀行在借貸予地產發展商方面的風險管理。」

　　拆局解码

　　新特首上任后樓市往何處去?

　　昨午，本港發生趣事一樁：財政司司長陳茂波聯同金管局總裁陳德霖突然召開按證公司記者會，通知媒體將有新措施公布。此前，「金管局再出辣招控樓按」消息早已盛傳許久，「蒙太奇」作用下，市場將兩者聯想起來，認為會上將公布新樓按措施。

　　然而，等待的結果是——陳茂波公布：按證公司董事會同意設立終身年金計劃，與樓按措施毫無關系。

　　辣招出與不出是個問題

　　早前，大行花旗曾出報告預期，本港政府短期內會於某個星期五出招。對此，梁啟棠亦曾指出認同港府會出招，而且目標是目前在稅制上的漏洞，即阻止有首置買家以「一契買多屋」的形式入市。

　　而紀惠集團行政總裁湯文亮撰文指，代理樓價指數又破頂，但希望政府現在唔好再出招。因為，現在樓價在地產商促銷和二手樓業主惜售之下非常強勢，出任何招數都沒有效用，倒不如讓樓價繼續上升，捱多兩個多月，屆時樓價自然會下跌。否則，反而會令樓市有喘定機會，過了不久，市民又會擔心政府會繼續出招而入市，樓價會再次瘋狂上升。

　　湯文亮又指，香港新特首上任后，如果適逢樓市轉勢就易辦事，其只要表示政府有把握提供足夠供應量，在兩年后會撤銷SSD以及15%新印花稅，香港人買樓只要付正常印花稅，估計在消息公布后，已呈現弱勢的樓市就會急速下跌，并認為「這是一個可見的預測」。

　　地產業界仍多唱好樓市

　　不過，地產業界目前唱好樓市者為多，美聯集團主席黃建業上月就公開指出，香港樓巿正處「牛三」階段，預期今年樓價還會再升一成半，資產價格不斷攀升，樓巿見頂預期亦升溫，惟與上一次樓泡爆破的1997年作比較，6大指標顯示，目前樓市確定已現少許泡沫。

　　曾一度看淡樓市的中原集團主席施永青亦指，今年樓價再升一成，升幅至20%才會遇阻力。

　　數據顯示樓市猶未見頂

　　中原城市領先指數(CCL)連續7周創新高，最新(上周五)報152.08，按周升0.86%，并連升9周，創近10年最長升市。有分析稱，最新CCL尚未反映新盤過去兩周銷情，料及至復活節過后，升勢將會加快，到6月可望升至160水平。

　　累計過去9周，CCL共升4.31%，為自2007年9月至2008年2月期間最長升市，當時CCL合共連升21周。中原地產亞太區副主席陳永杰稱，指數乃反映兩周前成交，以近期成交屢創新高看，及至6月份CCL可升至160!香港商報記者 曾浩榮