在外圍不明朗因素及本地樓市銷情一般情況下，本地地產股仍然跑贏大市，令人眼前一亮。市場憧憬美國明年或暫緩加息，既有利港股短線表現，更有利本地地產股，若想趁低吸納本地地產股，可留意投資多元化的長江實業(1113)及套現能力極強的新世界發展(017)。
香港商報記者 馮金鋒
美國聯儲局會於今日凌晨3時公布議息結果。市場預期，聯儲局加息4分1厘已無懸念，聯邦基金利率區間會上調至介乎2.25厘至2.5厘。若消息強化市場對美國明年暫緩加息的預期，這將有利港股短線表現。
地產股自10月持續升溫
自9月以來，香港樓市持續降溫。11月本港房屋成交量按年下跌53.7%至2635宗，為2016年3月以來最低水平。
穆迪早前預期，基於宏觀經濟及資本市場的動蕩，預期未來12至18個月一手總成交額將減少10%至15%，導致地產商住宅收入於2020年財年有適度下跌。不過，穆迪預期，獲評級的地產商可抵抗潛在盈利壓力，因為其收入多元化。
穆迪預期，寫字樓業務表現維持穩固，料甲級寫字樓未來12至18個月租金調整有中高單位數增長，又指商業地區如中環、港島東及銅鑼灣寫字樓的空置率低以及新供應有限，會支持租金增長。不過，穆迪提出一個潛在風險因素，是中資企業在環球經濟及資本市場不明朗的情況下，對擴張寫字樓的需求明顯減慢。
獲穆迪評級的10間地產商包括新地(016)、長實集團(1113)、領展(823)、太古地產(1972)、九龍倉置業(1997)、IFC Development、香港置地、希慎興業(014)、冠君產業信託(2778)及南豐國際。
多隻地產股維持上升趨勢，以多隻地產股從10月低位至12月17日收市計，信和置業(083)股價累升1.46元，升幅為11.97%；嘉里建設(683)股價上升16.91%；恒隆地產(101)股價上漲10.40%；新鴻基股價升幅達12.29%，即使升幅較細的太古地產(1972)亦有5.10%的上漲幅度。
至於本次推薦的長實(1113)及新世界(017)於期內各自有12.97%及9.28%的升幅。
長實明年售樓目標倍升
長實今年雖主力銷售住宅貨尾單位，但其持續出售低回報項目，同時購入可提供較高回報的長期固定收入項目，如中環中心及英國倫敦5 Broadgate物業，使其中期純利錄得247.53億元(截至今年6月底)，按年增65.3%，並增派中期息每股0.47元，按年增長12%。
期內，長實物業銷售累計超過160億元，已確認物業銷售收入91.9億元，按年減少58.2%，但原因是部分項目在下半年才完工及完成交易。此外，固定收入業務陸續有溢利貢獻，上半年收租38.8億元，按年持平。加上長實將於明年推出3個「重磅盤」的全新項目，提供約2500伙，令明年售樓目標較今年倍升，至約300億元。
未來1年長實將主力部署開售3個新盤，包括馬頭角瑧尚，設有294個單位；何文田窩打老道項目，提供240伙；元朗項目則有310伙，該批樓盤主打細單位。另外，大圍項目最快亦可趕及明年開售。而截至6月底止，該集團於內地、香港及海外擁可開發土儲為1.15億平方呎。
長實集團主席兼董事總經理李澤鉅早前聲稱，集團多年來透過分散投資，相信已形成「防禦機制」，在中美貿戰時期可達到穩健的防範效果。
另外，從今年4月起，李嘉誠父子已斥資逾40億元增持長實。增持後創辦人兼資深顧問李嘉誠於長實持股量增至33.27%，而李澤鉅被視為持有33.34%，兩人相繼增持長實股份，反映他們對公司前景充滿信心。
若然長實明年的售樓目標能如期達到，加上其穩健的多重投資策略，其股價相對於78.85元的每股帳面資產淨值將有相當大的上升空間。但亦有分析指，長實樓盤營收來源已不是以樓盤銷售為大宗，其項目涉及海內外基建，對其股票是否作買入，持中性態度。
新世界今年賣樓刷新紀錄
新世界至今售出1207伙，套現達283億元，以套現金額計，創集團賣樓紀錄。集團明年計劃推出3個樓盤，包括土瓜灣上鄉道項目「瑧尚」，涉294 伙；何文田窩打老道項目，涉240伙；元朗龍田村項目，涉310伙，全部以中小型單位為主。預計集團明年上半年可透過售樓套現100至150億元。
券商對新世界的投資前景各異。高盛指，降2019至2021年新世界每股盈利預測1.3%至3.1%，維持對其投資意見及「中性」評級。目標價自11.95元輕微上調至12元，基於2019年預測每股資產淨值折讓55%。
輝立證券董事黃瑋傑接受本報訪問時指，地價回落，對發展商及市場均屬利好消息，售樓表現對股價影響會高於外圍因素，看好中期持有新世界。
汇業財經研究部主管熊麗萍認為，對發展商而言，套現能力最重要，即使香港明年樓價下跌，但毛利率仍處高水平，對新世界的股價影響如何主要看其明年售樓情況，而這取決於香港整體經濟。她認為，要買入新世界，可於10元低撈，目標價11.5元。
【拆局解碼】留意地產股
雖然股市與整體樓市銷情呈相反現象，但股市終會於一定波動範圍內，不會與實體經濟過分背道而馳，因此，在作出投資時，不可忽略未來大市走勢。
瑞信亞太區高級投資策略師邵志銘接受本報訪問時指，地產版塊息率約4%不算高，因為有些內銀股可達6%，但對投資者而言，更應該關注未來大市走勢，而大市的走勢大受中美貿易摩擦發展影響。他補充，環球市場走勢對地產股是有實質影響，畢竟它影響貨幣匯率，亦影響投資者信心，所以預測該版塊股價表現時，不能只參考某一時間段內某些樓盤的銷量如何來作大體衡量。
不過，近年本港主要地產股積極發展投資物業，租金收入佔比例愈來愈高；以上年度績為例，恒地(012)、新地(016)和信置(083)，來自物業租賃的收益均已超過物業銷售。因此，即使發展商物業銷售表現不佳，但其整體營收表現仍可保持不俗。
整體而言，邵志銘認為，基於今年香港樓價上升，發展商負債率低，本地地產股防守性強，適合短線持有。 馮金鋒
