文/新浪財經專欄作家 楊紅旭

　　近期，隨著中國股市持續反彈，一個聲音越來越強烈：賣房炒股！在股熱房冷的背景下，“賣房炒股論”頗具煽動性和誘惑力。千萬民眾，心癢血熱。對一般百姓來說，果真是一個發財機會嗎？

　　“賣房炒股”沒想象的那么美“賣房炒股”沒想象的那么美

　　近期，隨著中國股市持續反彈，一個聲音越來越強烈：賣房炒股！與此同時，全國房價仍在下跌，9月以來，70城房價指數同比總體由漲轉跌，也即全國大部分城市的房價已經回到了去年9月前后。在股熱房冷的背景下，“賣房炒股論”頗具煽動性和誘惑力。千萬民眾，心癢血熱。對一般百姓來說，果真是一個發財機會嗎？

　　其實，在過去的十多年，每當股市上漲一段時間后，就有類似的聲音發出，比如2007年、2009年二三季度、2012年四季度等。但真按此操作，最終結局美滿者，估計只是極少數。最典型的要算2007年，上證指數沖高歷史高點6124的前后幾個月(10月前后)，如果賣房買股，則其后熊途漫漫，不知套慘多少散戶。

　　再舉一例。2012年9月，北京某投資機構總裁在微博上說“我個人用行動來回答：我已經把自己的房子賣了，等在那里買股票型產品；我向最好的朋友們強烈建議，現在賣房子，未來買股票。”這一公開言論，引發眾多網友圍觀，新聞媒體也跟風炒作。

　　后來的事實是，2012年12月至2013年2月，上證指數上漲了二成，其后繼續回落，并重歸2000點低位。而2014年初相比2012年年中，北京市區多數房屋價格應上漲四成左右。除非當時買的是創業板，倒真大漲150%，但又有多少散戶敢于追高大漲的小盤股呢？

　　首先，需要搞清楚一點，股市和樓市之間是“蹺蹺板”的關系嗎？如果在房價下跌的同時，股價卻是上漲的。那么，賣房炒房，具有相當大的合理性。如果二者是同向同步變化的，同步上漲或同步下跌，則賣房炒股的可操作性就較差。當然，如果未來一年股價上漲100%，而房價只能上漲10%，則賣房買股也具有一定的可行性。

　　不妨先看美國規律。美國股市和樓市具有較高的關聯度，主要表現為大周期變化上的一致性。1991年開始，美國樓市和股市穩定上升，2000年3月納斯達克[微博]股價泡沫開始破裂，道瓊斯工業指數開始高位盤整，房價指數增幅則直到2001年2月才達高位，其后皆回落，2002年觸底反彈，二者基本同步。

　　房價高點出現于2006年6月，道指于2007年10月觸頂下滑。2009年3月前后，二者同步持續小幅反彈。值得一提的是，2010年9月之后，道指震蕩上行，而房價指數卻盤整下滑。說明那時美國樓市去泡沫化的過程非常艱難，這也是對本世紀的樓市超級牛市的校正。

　　完成“W”形筑底后，從2012年開始，美國房價真正進入上行通道，與股市共舞。美國20城房價指數，2012年1月見底，最低點為134點，相比2006年峰值下跌27%。其后步入上行通道，2014年6月達166點，相比谷值上漲24%。但相比2006年歷史峰值，仍下跌10%！而道指2014年11月相比2009年初的谷值，上漲178%。

　　日本的股市與樓市，同樣大體同步，關聯度較高，只是后者波動的頻率慢于前者。從全球史上最大泡沫破滅來看，日經股指于1989年底達到最高點，而地價指數1991年才見頂。1991年9月開始，地價持續下跌了15年，2006年6月開始曾有波反彈，2007年6月增幅觸頂。而股市1990年開始大跌，熊途漫漫，其中2005年7月曾出現一輪反彈，也是2007年6月到頂。

　　香港股市與樓市相關度非常高，比美國還要密切。回顧近10年，2003年4月，恒生指數觸底，8月房價觸底；2007年10月，股價創歷史新高，2008年6月，房價也達高點，不過離1997年歷史峰值仍然下跌了27%。

　　可見，香港股市領先樓市約4個月左右。值得一提的是，2009年9月后，香港房價持續上漲，而股價則出現了大幅震蕩。2011年3月股價開始下跌，9月份房價指數也開始下跌，規律依舊存在。2012年恒指開始振蕩上行，至2014年9月最高達25362點，略超2009年高點，相比2011年10月低點上漲了56%。而房價亦從2012年初開始重新上漲，至2014年9月，又上漲了48%。

　　我國大陸地區。2005年之前，由于我國樓市(市場化初期幾年)和股市(股改之前)皆比較特殊，所以二者關聯度不高。2005年之后至2011年，股市和樓市呈正相關。

　　2005年股價下跌，70城房價漲幅縮小。2006年房價漲幅盤整，股價上漲。2007年房價大漲，環比漲幅9月見頂，股價大漲上證指數10月達到6124點歷史高點。2008年股價與房價同步回落。而2008年10月至2009年1月，上證指數在底部徘徊，此時房價下跌。其后股價與房價同步上漲。

　　2009年8月，上證指數見頂回落，12月房價環比增幅達1.5%的峰值，其后漲幅也趨于回落。2012年6月，房價環比止跌反彈，股市于12月突然急漲。2013年3月股價再度下跌，而恰恰也是3月，70城房價環比漲幅見頂。2014年7月上證指數開始上漲，而70城房價自5月開始環比下跌，8月環比跌見底，其后仍然下跌，但跌幅趨于收窄。

　　綜合上述國內外歷史經驗，股市和樓市基本同向變化，雖然在先后順序和節奏上存在差異，但二者肯定不是“蹺蹺板”的關系！

　　實際上，就短期變化而言，有兩個重要因素同步影響著股市和樓市，比較重要的是貨幣政策與流動性，其次是宏觀經濟。不妨回顧一下，在股市明顯上漲的2007年、2009年和近三四個月，都屬于流動性寬松時期。其中不同點是，2007年經濟增幅很高，貨幣緊縮，但境外熱錢瘋狂流入，形勢更復雜些。2007和2009年樓市同步火爆。

　　今年以來，貨幣定向寬松，不過商業銀行并不愿賣力的支持小微企業和三農，導致定向寬松后資金在金融體系中囤集，突出表現為：貨幣供應增幅沒有擴大(尤其是M1)，但銀行間市場利率卻顯著下滑。11月22日全面降息，標志著貨幣由定向放水到全面放水，微刺激升級為中刺激，這直接導致了資金涌入股市。當然，推升股市的另外一股更強的力量，是改革加速的現實與預期。

　　貨幣放水，同樣有利于樓市，但三個因素制約了樓市快速反彈。其一，中國經濟新常態強調由要素驅動、投資驅動轉向創新驅動，作為投資“三架馬車”重要組成部分，房地產投資在經濟發展中的地位趨降。

　　其二，2012-2013年這輪樓市反彈強度遠超股市，2014年樓市注定需要降溫和調整，且應弱于股市，但凡背離，總有回歸。同時，這是房地產短周期內在規律的要求。

　　其三，今年以來貨幣定向寬松，上半年卻并沒有惠及樓市，突出表現在個人房貸持續緊張，房貸利率不斷趨升。直至8月開始，房貸才趨于寬松，9月30日央四條出臺后，加速放松，首套房貸利率持續下滑。

　　所以，貨幣放松的利好，直至近二三個月才明顯浸透至房地產領域，于是10月全國主要城市的商品住宅成交量一躍而起，較9月大增二成多，11月成交量繼續保持高位。成交量先反彈，房價滯后幾個月也會隨之反彈。于是，我們可以先看到8月份全國70城房價指數環比跌幅見底。下一步，只需觀察何時由跌轉漲。明年二季度可能性較大。

　　股市與樓市同向變化的歷史規律依然有效。只不過，這次股市反彈的時點，明顯早于樓市幾個月。其中樓市又可分為兩個指標看：量與價。其中，房價反彈較為滯后于股價反彈。但大城市住宅成交量9月就開始小幅反彈，10月明顯反彈，僅比股市反彈晚了二三個月。基本屬于正常時間范疇。展望明年，房價將穩中有漲，但股價很難預測，沖高回落的可能性較大。

　　近日證監會[微博]提示：新入市的中小投資者理性投資，尊重股市，牢記股市有風險量力而行，不要被賣房炒股的言論誤導。總體上，我是贊成這一提醒的。股市漲后，房市也會漲。但股市跌后，房價卻不易跌。

　　近期股市很瘋，但別忘了，長期來看，中國散戶股民“七虧二平一賺”，絕大部分散戶從股市中賺不到錢，主要是“貪婪與恐懼”的人性弱點使然。現在沖進股市，即便是明年上證指數能沖高到5000點(注意，這是假設)，再過兩年回頭一看，新被套者又是一大批。而三年后多數城市的房價肯定比現在高(我仍堅持：中國房價整體上基本無泡沫，至少未來五年不會大跌)，尤其是一線城市和部分二線城市。

　　當然，從結構上分析，考慮到當前及未來兩三年，庫存壓力較大的三四五線城市，房價難有明顯上漲，在這些城市擁有多套房屋的人，也可以考慮適當賣掉一兩套房產，購買股票型基金(將錢交給基金經理間接投資股票，避免個人亂買亂賣)，明年后年再視股市走勢而決定繼續持有還是退出。而一線城市和多數二線城市，以及多數城市的自住者，沒必要參與“賣房炒股”的高風險游戲。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產研究院副院長、中央電臺財經評論員)