差餉物業估價署最新數字顯示，本港樓價繼續愈升愈有，6月份私宅售價指數突破300點創出歷史新高，今年上半年累升逾8%，按年比較則漲超過20%;至於更能反映居住需求的租金指數，同樣創出歷史新高，雖然升幅相對較低，只及售價指數的一半左右，不過這已連升20個月，充分反映本港住屋供求矛盾仍然尖銳，市民住屋困難的問題未見紓解迹象。

　　美國今年勢將加息，最快可能下月就會上調利率，這當然有利穩定樓價，遏抑市面上的購房需求。雖然，在本港銀行體系資金异常充裕、港匯也長期貼近強方兌換保證的前提下，美國啟動加息未必即時帶動港息上調，但隨着兩地息差擴闊、資金回流美元資產，本港由H按到P按的利率肯定遲早上升，即使經過多輪「辣招」調控下系統風險已大為降低，不過仍肯定會為樓市帶來調整壓力。因為，這會降低樓市的投資需求，畢竟現時私宅回報率僅低至2%到3%，其中豪宅市場更只得2.2%，意味一旦加息將會蠶食相當利潤，也莫說美聯儲兩年后的息口預期是3厘左右倘若租客無法承受更高租金，那麼投資樓市或較存款回報更加遜色，試問屆時樓價焉能不跌?此外，無論是已成業主的，抑或將來計劃上車的，即使能夠通過按揭壓力測試，惟加息后的供樓壓力必然百上加斤，特別是現時負擔比率已攀至六成的危險水平，故此，縱然屆時樓價可能向下，但普羅市民的住屋困難未必真箇獲得紓減，仍恐繼續面對供樓難、上車難的問題。

　　所以，歸根究柢，要改善香港住屋情况，治本之法還在於增加供應。的確，當局過去經已積極推地，今年預測落成量便將超過1.3萬伙，數字雖較去年的1.5萬伙少，但就較此前數年平均不足1萬伙為多;至於未來3至4年，一手私宅供應更料達到8.3萬伙，亦即每年平均多於2萬伙落成。近期，由港府到市建局以至港鐵，招標賣地的速度與質量亦有所提高，當中就不乏市場矚目的地段及地塊。然而，不論是市區重建抑或港鐵上蓋等發展項目，相關供應肯定只會買少見少，長遠而言終須開拓新的土地資源，循用地創新的角度入手，盡量將土地效益最大化，例如發展新市鎮、填海造地、善用岩洞等就是上好辦法。否則的話，繼續將住宅發展集中到市區的有限空間，相關人口和樓宇密度必然愈來愈高，這個石屎森林恐怕更加插針不入。要開辟新地，當然要求好好理順發展與保育之間的矛盾，同時亦要求全港各界理性務實地作出配合，不能一味反對發展，更不應動輒政治化觀之。唯有透過積極增加供應，才是紓緩市民住屋困難的應有之義，既可望藉着理順供求來穩定樓價，更有助提高市民的居住面積及居住質素。

　　居住難、置業難的問題，不必諱言已經深深困擾香港，無疑是刻下亟須正視處理的深層矛盾。要對症下藥，純粹寄望加息或管理需求斷非最佳辦法，因此全港各界誠須將焦點聚到增加供應這個關系民生經濟的議題上，同時并積極排除任何非理性、為反而反的政治雜音，尤其應多以用地創新的思維去開拓土地，才可真真正正地秉持以民為本精神，急民所急。

　　香港商報評論員 李明生