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內地樓市正瘋癲

2016-09-27
来源:香港商报网

   

  9月21日美國聯儲局議息,決定維持利率不變。主席耶倫會後表示,短期內加息難以避免,暗示會在今年內加息一次,未來兩三年可能加息三次或以上。聯儲局不加息,利息維穩,刺激到全球股市大幅上升,納斯達克創歷史新高。消息刺激港股在9月22日急升,恒生指數升穿24000點,國企指數升穿10000點。但港股在高位守不住,很明顯高位有回吐,南下資金沽貨套現。上星期四及五港股通錄得淨流出,內地金融股顯著下跌,港股從高位回落。內地投資者在幾星期前賣入的內銀股及保險股都有一定升幅,投資者沽貨套利,導致港股從24000點高位回落。在內地國慶長假期前,港股向下尋底,23000點是支持位。
 
  樓價遠超過市民購買力
 
  內地樓市再度瘋狂,成為頭條財經新聞。在胡溫時代樓價狂升,溫家寶總理推出多項招數遏止樓價上升,8年都不能調控失控的樓市。直至到習李上場,在多項措施打壓之下,樓市才開始下跌。但是同期中國經濟增長又放慢,經濟增長欠缺新增長熱點,樓市下跌,令到經濟陷入水深火熱。於是一年前,中央又開始放寬限購令。內地樓市去年開始復蘇,為經濟帶來曙光。但到今年,樓市突然瘋癲,一線城市,樓價比去年升了44%,又開始一個泡沫化的周期。一線城市中,以深圳樓價升幅最驚人,在南山區,樓價已經接近香港。控國際貨幣基金組織(IMF)發表的《全球房價觀察報》,深圳成為全球居民最難買樓的城市。平均樓價對平均市民收入高達38.36。即是平均深圳樓價是市民平均年薪的38.36倍,香港以34.95排第四,北京以33.32排第5位,上海以30.91排第6,廣州以25.85排第10。這些數字顯示中國樓價遠超過一般市民的購買力,樓價嚴重泡沫化。
 
  樓價上升,對市民是噩夢,但對地產公司是上天跌落來的餡餅。一方面市民望樓興嘆,陷入水深火熱中。但地產發展商卻衝上雲霄,賺到開巷。最近去過杭州及深圳了解當地樓市,了解內地地產市場最新發展。在杭州越秀(123)有兩個地產發展項目,一個在城西開發區的住宅項目,一個在市中心。在城西的發展,越秀以高價投得,地價約1萬元人民幣一平方米,去年開始發展。初時售價只是約13000元一平方米,只有微利。但今年樓價升了三成,現時越秀每平方米毛利多過5000元。市中心的地盤樓價升幅更高,達到五成,每平方米達到1萬多元的毛利。杭州是二線城市樓價跌得最早的城市,由2011年開始到2014年,樓價大幅下跌,很多發展商陷入困境。杭州樓市2015年開始復蘇,今年升幅超過50%。
 
  深圳地產商暴利
 
  深圳今年開始,樓價狂升,今年初一個月升50%。高科技、互聯網、汽車等新經濟產業,令到經濟起飛。各方人口湧入深圳找工作,現時深圳人口高達1780萬人,生產總值已經超越香港。隨著經濟起飛,樓價更升上雲霄。最核心的福田、南山區,樓價已經超過15萬元一平方米,直追香港樓價。最近參觀了龍光地產(3380)在深圳區其中三個地盤,了解到深圳地產商暴利的情況。多年前,龍光地產在惠州西面鄰近深圳坪山區,以每平方米300元的低價,購入了185萬平方米地皮,可建面積達到500萬平方米,叫做龍光城。深圳市缺地,決定投資1.4萬億元,發展東區坪山的基建,接通公路和地鐵,建立高科技工業園,令到東區樓價上升。去年,龍光城售價只有5000元一平方米,今年售價大幅飆升至15000元一平方米,從此可見樓市繼續泡沫化。
 
  樓價狂升令到一些地產商繼續擴充版圖,上海市政府旗下的綠地海外入股經營園景的博大綠澤(1253)29.98%。入股後綠地和原控股股東同樣持有29.98%股權,公司將改名為綠地博大綠澤。綠地入股有助博大綠澤擴充業務,可以為綠地發展項目提供園林服務,成為雙贏局面,博大綠澤股價可以再創新高。
 
  智易東方證券行政總裁 藺常念 (逢周二刊出)
[责任编辑:程向明]
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