隨著農曆新年的周期性影響漸漸遠去，2月份熱點城市土地市場開始復蘇，高價、高溢價地塊也屢屢出現，新一年的土儲之爭就此拉開了帷幕。

 

　　從近半月的土拍市場表現來看，大多數熱點城市土拍依舊火熱，如長沙、青島、深圳平均溢價率均超過了50%，廈門、南京的多幅宅地也都觸及了土拍限價的「上限」。由此來看，對於熱點城市的優質地塊，即使附加條件苛刻，不少領軍房企依舊是志在必得。

 

　　在2016年的「熱點」城市中，僅鄭州、武漢二市平均溢價率較低。具體來看，鄭州近日出讓土地多為舊城區地塊，房企拿地前已支付了大量的舊改成本，因此成交價格也沿襲了「底價成交」的慣例，並不能反映鄭州的實際情況。而武漢一方面是受到2016年四季度以來房價的漲幅放緩影響，但主要還是因為供地指標充足。由此來看，充足的供地指標依舊是市場降溫的最有力渠道。

 

　　商辦地塊遭冷遇

 

　　與住宅用地的火熱相反，大多數商辦類地塊則遭受了「冷遇」，即使是在南京、廈門等熱點城市，窘於普遍的去化困境、更長的資金周轉時間和更加嚴格的附加要求，商辦比例較高的地塊多以低溢價率成交。以金茂72.6億元競得的南京河西魚嘴地塊為例，作為目前南京城建的最前沿陣地，河西魚嘴板塊的發展前景不言而喻，但「建設不低於500米的高層綜合體」、「不接受聯合競買」等一系列要求，依然阻擋了大多數企業，最終成交溢價率也只有1.1%。

 

　　目前地方政府也已對此作出了對應舉措，近日南京、蘇州政府相繼表態將大力推進商業辦公的「去庫存」。蘇州更是明確提出，對於出讓項目所在區域商辦供給過大的，建設單位可申請調整規劃用途來減輕商辦產品的庫存壓力。

 

　　主戰場在熱點二三線城市

 

　　土地市場熱度之所以能夠在2017年新春延續，首要因素還是熱點城市的庫存不足。其次，地價、房價的「雙限」嚴控在一定程度上堅定了企業和購房者對房價的上漲預期。最後，隨房地產規模收窄、集中度上升更廣泛地成為業內共識，企業間的規模競爭使得規模房企拿地決心更為堅定。

 

　　聯繫近期國土部發布的十五年規劃綱要來看，未來新增建設用地指標的下行已是大勢所趨。據保守估算，至2030年前，年均新增建設用地規模將較「十二五」至少下滑33%，這意味高庫存城市將在2017年進一步收緊土地供應，而北京、上海等市相繼提出的建設用地「負增長」目標，也大大限制了一線城市的新增土地供應。由此來看，土地市場的「主戰場」還是會在城市邊界快速擴張的熱點二、三線城市展開，當下熱點城市的「土拍春暖」也會在更多城市出現。

 

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

 

　　(逢周二刊出)