【香港商報訊】記者曾浩榮報道：港府致力推動九龍東成為第二個核心商業區，2020年九龍東會成為全港第二大甲廈集中地，甲廈面積料將逾1500萬平方尺，為該區租金帶來下跌壓力。高力國際預料，年底區內寫字樓平均租金跌7.5%，跑輸大市。

 

　　高力國際最新報告闡述九龍東成為核心商業區(中環及金鐘等一帶)以外首選辦公地點原因，包括租金相宜、擁有大樓面寫字樓、有多種寫字樓類型供選擇等。報告又稱傳統商業區辦公室供應長期短缺，九龍東甲級寫字樓陸續落成，為跨國企業提供擴展業務空間。

 

　　料東九寫字樓空置率升

 

　　報告指甲級寫字樓現時占九龍東整體辦公室面積72%，預計未來5年該區甲級寫字樓占地面積將增加400萬平方尺。高力國際商業服務總經理顏慧萍表示，過去3年九龍東空置率普遍平均7%至7.8%，九龍灣目前空置率高達一成，觀塘區則約8%，近期九龍東寫字樓租務活動再見減少，預料今年底空置率輕微上升。

 

　　顏慧萍又預料，九龍東區內寫字樓空置率仍然偏高，但寫字樓供應將繼續上升，故租金有下跌壓力，預料平均尺租由現時約34.6元水平跌至年底約32元，跌幅約7.5%。不過，她長遠仍看好該區租務市場，未來租金會回復正常。

 

　　彈性租約挽留租戶

 

　　高力國際研究部總監石峰表示，九龍東寫字樓業主挑選優質租戶將面臨激烈競爭，尤其2012年前落成、非港鐵沿線的分層辦公大樓，或須考慮提供更具彈性的租約和其他優惠吸引和挽留目標租戶。另一方面，他建議租戶應利用九龍東的多元辦公室，制訂相應的租賃策略，而尋求穩定營商成本的公司可考慮成為自用業主，以對沖未來的租金增長，同時受惠於資本增值。

 

　　拆局解碼

 

　　九龍東租金反彈靠中資

 

　　九龍東及港島商業區寫字樓租金走勢近年可謂是兩極化，九龍東是供應愈來愈多，需求未能追上，令租金明顯受壓;港島商業區供應長期缺乏，近年需求卻受中資搶駐刺激而持續不衰，租金愈搶愈高。不過，隨著中資發展商都持續搶購九龍啟德住宅地，中資搶駐九龍東商業區日子相信亦不是以往想像般「遙不可及」，屆時租金未必不可反彈。

 

　　中資對九龍東陌生

 

　　據不少地產業界人士分享，中資搶駐中環寫字樓原因，主要是「他們只聽過中環」，即是因為中環名氣大，令中資對其產生是來港設辦公室非其不可的印象。2013年起，多間知名中資企業卻持續在九龍啟德購地，包括中海外(688)、保利置業(119)及海航集團等，令啟德名氣大增。

 

　　啟德地聲名大噪

 

　　事實上，啟德在起動東九龍計劃擔任重要角色，該區本身已有第二個核心商業區(CBD2)概念，區內未來亦會增加不少商業物業。按常理推算，中資既然可爭搶啟德住宅地，未來自然亦有機會搶駐啟德，甚至九龍東一帶的辦公室。再者，一如高力國際報告所言，東九龍寫字樓平均尺租目前僅約35元，而中環甲廈尺租動輒逾100元，兩者水平相差太大，如果基於成本考慮，九龍東明顯勝一籌。

 

　　香港商報記者曾浩榮