【香港商報網訊】實習記者王韻琪報道：中原地產研究部昨指出，中原城市領先指數(CCL)連續16周創新高，超越了1996年12月8日至1997年3月16日期間15周的紀錄，為20年來最長破頂紀錄，CCL最新報158.92點，按周升幅收窄至0.09%，是18個星期以來最低升幅。不過，4區仍錄得「兩升兩跌」，中原地產研究部相信，樓價上升走勢不變，CCL以160點為短期目標。

　　新界東創歷史新高

　　中原地產研究部表示，本周新界區樓價表現相對突出，新界東CCL Mass報168.32點，按周升0.45%，連續3周創新高。新界西CCL Mass報144.03點，升至歷史次高水平，按周升0.47%。至於港島及九龍區樓價則錄得按周跌幅，九龍CCL Mass報156.62點，為歷史第四高，連續兩周創歷史新高后回軟，按周跌0.53%。港島CCL Mass報169.79點，為歷史第三高，按周跌0.18%。

　　四區「兩升兩跌」，但只有新界東創歷史新高，新界兩區的升幅不能抵銷港九市區的跌幅，以致CCL Mass輕微下跌，為升市16周以來第二次下跌，但無阻走勢繼續向上。CCL Mass報161.25點，為歷史次高，按周跌0.05%。受CCL Mass影響，CCL(中小型單位)同樣輕微下跌，最新報159.22點，為歷史次高，按周跌0.08%。

　　外資大行預樓價轉跌

　　在樓價一直乾升的同時，近期紛紛有大行預言樓價轉跌，輪流唱淡本港樓市。外資行德銀剛發表報告，對香港樓市大潑冷水。報告指出，在供應持續增加、人口老化及息口趨升等因素的影響下，未來樓市供應將嚴重過剩，估計空置率將大增，預測至2026年的未來十年內，樓價將有機會大跌近半。

　　德銀在報告中解釋，一方面，本港的人口老化問題嚴重，本地出生率已見頂，加上移民來港人數減少，至2027年料將錄負增長。另一方面，在現時低息環境下，就算借盡30年按揭，只有16.9%的本港家庭能負擔買樓上車。隨着息口會上升，整體負擔力將轉弱，再加上人口老化令按揭年期持續縮短，預計至2019年僅11.5%的本港家庭有能力置業。

　　除德銀之外，大摩亦預料按息上升將導致本港樓市負擔能力惡化及樓價下跌。花旗則悲觀地認為樓市新措施會凍結成交，加上可售新盤充足，樓價將見頂，年內樓價將較現水平跌約兩成。

　　影響樓市利好及利淡因素

　　利好因素：

　　樓市「辣招」未能控制樓價，反將購買力推向新盤。

　　低息環境持續多年，即使今年多次加息，也不至於令樓價回落。秭香港土地本身不足，加上發展商傾向囤積單位遲遲不推售。

　　中小型住宅及豪宅價格與今年首五個月分別上升9.1%和7.5%，本港住宅樓價較97年高峰期高出75.9%。

　　利淡因素：

　　本港的人口老化問題嚴重，本地出生率已見頂，而且移民來港人數減少。

　　在現時低息環境下，就算借盡30年按揭，只有16.9%的本港家庭能負擔買樓上車。

　　樓市新措施會凍結成交，政府辣招抑制二手市場。

　　可售新盤充足，住宅供應多，樓價將見頂。

　　按息今年底或升至3厘，導致本港樓市負擔能力惡化及樓價下跌。